나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10330 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 110동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재 ‘천안논산고속도로’ 남동측 인 근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 10층 중 6층 603호로서 사용승인일은 1999년 12월 27일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시 이중 창임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 북측으로 대로, 서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m) (2023-8-1)(중로1-208)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(천안부영초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(하얀유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안부영초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하얀유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2026타경10330 (1) 사건에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 9-12 원앙마을부영아파트 110동 6층603호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 94,000,000원입니다.

토지 면적은 52.59㎡ (약 15.91평)이며, 건물 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)입니다.

특이사항으로 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼성리 소재 ‘천안논산고속도로’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다. 제반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지는 북측으로 대로, 서측으로는 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대 및 절대보호구역(천안부영초등학교, 하얀유치원), 준보전산지, 공장설립승인지역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 지역 개발 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 12월 31일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권(권리금액 금94,800,000원)이며, 이 근저당권을 포함한 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 및 보존 등기가 있으며, 이후 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었다가 말소된 내역이 확인됩니다. 총 등기부 채권액은 200,651,715원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 액수가 미상이더라도 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주택지대입니다. 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 배후 수요가 풍부하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트 명칭은 원앙마을부영아파트로, 1999년 12월 27일에 사용 승인되었습니다. 총 25개동, 1833세대로 구성된 대규모 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 총 주차대수는 1067대(지상 6대, 지하 44대)이며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 편의시설

본건은 10층 건물 중 6층에 위치한 603호입니다. 전용면적 59.76㎡(약 18.08평)의 아파트이며, 일반적인 아파트 구조로 침실 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

토지이용계획 상 본건은 천안부영초등학교 및 하얀유치원과 인접하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 교육 환경 보호를 위한 조치이며, 주변에 교육시설이 위치하고 있음을 나타냅니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 절차에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1999년 준공된 건물로, 현재 약 27년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 물건의 경우, 다른 담보 물건의 가치 하락 등이 본 건에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 건 등기부 상의 채권액을 기준으로 분석합니다.

* 토지 이용 제한: 여러 환경 및 개발 관련 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 용도 변경 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 목천읍에 위치한 아파트로, 주변에 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으며, 단지 내 편의시설도 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸 예정이라 비교적 명확하나, 임대 관계 미확인 및 건물 노후화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 반영: 유사 면적(59.76㎡)의 아파트가 2026년 6월 3일에 100,000,000원에 거래된 사례가 있어, 현재 감정가(94,000,000원) 대비 시장 가격이 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

* 우수한 입지: 교통 접근성이 좋고 주거 환경이 안정적이며, 학교 등 교육시설과도 인접해 있어 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 말소될 권리들을 정리하고 나면 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원입니다. 최근 유사 면적(59.76㎡)의 거래 사례가 100,000,000원으로 확인되었습니다. 본 건은 6층으로, 최근 거래된 6층 물건과 동일한 가격으로 거래되었습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점, 말소 예정 권리 사항 등을 고려할 때, 시장 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 시점에서 예상되는 최적의 입찰가는 97,000,000원에서 103,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시점의 시장 동향, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.