나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600356 [1] 세종특별자치시 보람동 713 호려울마을10단지 1003동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "보람초등학교" 북측 인근에 위치하는 "호려울마을10단지" 제1003동 제10층 제1001호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원, 관공서 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 29층 건내 제10층 제1001호로서, (사용승인일: 2016.11.30) 외벽: 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600356 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 보람동 713 호려울마을10단지 1003동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,125,000,000원

* 면적

* 토지면적: 77.10㎡ (약 23.32평)

* 건물면적: 109.53㎡ (약 33.13평)

* 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 29층 중 10층

* 사용승인일: 2016년 11월 30일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에스비아이저축은행 (권리분석에서 확인)

2. 입지조건

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* 위치: 세종특별자치시 보람동 소재 "호려울마을10단지(중흥S클래스)" 내 위치.

* 주변 환경: 보람초등학교 북측 인근에 있으며, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원, 관공서, 다양한 교육시설 등이 소재하여 주거 환경이 우수함. 제공된 정보상으로는 혐오시설은 확인되지 않음.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임. 단지 주변으로 광대로 및 중로 등 주요 도로와 접하고 있어 차량 이동성이 좋음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 광로, 대로, 중로 등 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2017년 2월 22일 접수된 우리은행 근저당 (을1).

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 1,300,858,000원 (우리은행, 에스비아이저축은행 등)으로, 본건 감정가 1,125,000,000원보다 높음.

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, '지상권개요'에 대한 정보 누락으로 인한 불확실성은 존재할 수 있음.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임.

* 주의사항: 임대 관계가 미상임에도 불구하고, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 거주하고 있을 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인 및 추가적인 권리 관계 조사가 반드시 필요함.

4. 상권분석

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* 주변 상업/생활 편의시설: 단지 내 또는 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함. 관공서 및 공원이 인접해 있어 행정 이용 및 여가 활동에도 용이함.

* 배후 수요: 총 656세대의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 개발 계획: 행정중심복합도시 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 향후 지역 발전에 따른 수혜를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

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* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어 입주민의 주거 만족도를 높임.

* 주거 환경: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등 기본적인 주거 설비가 잘 갖추어져 있음. 총 1097대의 넉넉한 주차 공간 (지상 13대, 지하 1087대)을 제공함.

* 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 최신 주거 트렌드를 반영한 시설을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

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* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 임대차 관계 미상: 임차인의 현황 파악이 명확하지 않아, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 위험 요소를 신중히 검토해야 함.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 부담해야 할 채무 규모를 고려해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 일부 지역(가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등)에 속해 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

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본건은 세종특별자치시 보람동에 위치한 호려울마을10단지(중흥S클래스) 내 아파트 물건으로, 2016년 준공된 비교적 신축이며, 보람초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수함. 주변 인프라, 교통 여건, 단지 내 편의시설 등이 양호하여 주거 편의성이 높음. 하지만 중복사건, 임대차 관계 미상, 높은 등기부채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 조사가 필요함. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되나, 적극적인 투자보다는 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

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* 행정중심복합도시의 중심 지역에 위치한 신축 아파트.

* 안정적인 학군 및 생활 편의시설 접근성.

* 대규모 단지 내 쾌적한 주거 환경.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 1,125,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 최근 2026년 3월 1일에 유사 면적(109.9692㎡)의 3층 아파트가 880,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 해당 거래는 3층이며, 본건은 10층으로 층수 차이를 고려해야 함.

* 다른 유사 면적 거래 사례는 715,000,000원에서 718,000,000원 수준으로, 층수 및 계약 조건에 따른 시세 차이가 존재함.

* 예상 입찰가 제안:

* 가장 유사한 면적의 최고 실거래가(8.8억)를 기준으로, 10층의 가치를 보수적으로 반영하고, 중복사건 및 미상 임대차 정보와 같은 위험 요소를 고려하여, 본건 감정가(11.25억) 대비 낮은 수준에서 접근할 필요가 있음.

* 따라서, 790,000,000원 ~ 840,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정할 것을 제안함. (인수되는 보증금 없음)

* 주의사항: 본 물건은 중복사건이며 임대차 관계가 미상인 점을 반드시 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 모든 위험 요소를 제거한 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.