나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10303 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안백석초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택 등으로 이루어진 주상혼용 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 3층 303호로서 (사용승인일: 2016.08.30) - 외벽: 석재타일 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

연립주택 1세대 (방2, 거실, 주방, 욕실/화장실, 현관, 보일러실 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 건물의 남측 및 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원, 전입일자 2021.4.8. 확정일자 2021.3.29.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10303 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 87,000,000원

토지면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

건물면적: 42.63㎡ (약 12.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일자: 2016.08.30

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 천안백석초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 해당 지역은 근린생활시설, 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택 등이 혼재된 주상혼용 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본 건물이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건 건물은 남측 및 동측으로 폭 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 갑 11 (2021.02.24) 주식회사케이비국민카드 가압류 (10,813,325원)

총 채권액 (등기부채권총액): 110,813,325원

주요 권리사항:

* 을구 5번 주택임차권 (권리자: 김우형, 임대차보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2021.04.08, 확정일자: 2021.03.29)

임차인 현황:

* 김 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021.04.08, 확정일자: 2021.03.29, 배당신고일자: 2024.11.01)

* 대항력: 있음.

* 주의사항: 상기 김 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금 100,000,000원에 대해 배당절차에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 부담 사항입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 백석동 지역은 상업시설과 주거시설이 복합된 지역으로, 지역 내에서 기본적인 수요가 형성되어 있습니다.

업종 분포: 근린생활시설, 오피스텔, 다가구주택 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

잠재적 임대 수요: 소형 주거 공간 및 업무 공간에 대한 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상되며, 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 해당 호실은 연립주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 1세대가 거주하기에 적합한 구조입니다.

편의 시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

교육 시설: 천안백석초등학교가 가까이에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기, 지하 주차장 등 생활 편의를 위한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원 중 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미확인: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 실제 임대차 관계가 명확하지 않습니다. 명도 시 점유자와의 협의 및 내부 상태 점검이 필요합니다.

건물 노후도: 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 백석동에 위치한 연립주택으로, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

하지만 1억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 투자 시에는 해당 임차인이 배당을 통해 얼마만큼의 보증금을 회수하는지, 그리고 잔여 인수 금액이 얼마인지를 철저히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

감정가 8,700만원 대비 인수해야 할 보증금이 더 높다는 점에서, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 임차 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 명확한 만큼, 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 상당 부분을 회수하게 된다면, 상대적으로 낮은 낙찰가로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역적 잠재력: 천안시 백석동은 지속적인 도시 개발과 수요가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

복합 용도 지역: 주상복합 용도의 지역 특성상, 향후 지역 상권 변화 및 개발에 따른 자산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 실거래 사례를 살펴보면, 본건과 유사한 시기(2015-2016년)에 준공된 천안베스트빌2차(전용면적 38.56㎡)가 2026년 5월 6,000만원에 거래되었습니다. 천안베스트빌1차(전용면적 26.63㎡)는 2026년 4월 6,800만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(42.63㎡)을 고려할 때, 6,000만원에서 7,000만원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 위험 요소는 100,000,000원의 임차보증금 인수 부담입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못한다면, 매수인은 낙찰가 외에 추가로 1억원 가량을 부담해야 합니다.

* 이 경우, 현재 시장 시세(6,000만원 ~ 7,000만원)와 비교했을 때, 매수인의 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

* 따라서 본 물건에 대한 입찰은 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분(예: 70% 이상)을 회수한다는 전제 하에 고려해야 합니다.

* 만약 임차인이 보증금 중 30,000,000원만 인수한다고 가정할 경우, 총 지출액은 (낙찰가) + 30,000,000원이 됩니다. 이 경우, 시장 시세 6,000만원~7,000만원과 비교하여 낙찰가 상한선은 3,000만원~4,000만원 범위로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 결론적으로, 본 물건은 임차인의 배당 결과에 따라 투자 가치가 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 임차인의 배당 신고 내역 및 예상 배당률을 면밀히 확인하시기 바랍니다. 배당 결과가 불확실하거나 임차인의 보증금 회수가 저조할 경우, 유찰 가능성이 높으며, 투자는 매우 신중해야 합니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위 (임차인 보증금 상당 부분 회수 시): 30,000,000원 ~ 50,000,000원 (이는 매우 보수적인 추정치이며, 실제 배당 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.