나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10311 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "갤러리아백화점" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 백화점 및 대형할인마트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로, 천안아산역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 제114호로서, 외벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리, 샷시 창호 구조 등임.

이용상태

본건은 일반건축물대장상 주용도는 소매점이나, 현장조사일 현재 "공실" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 현황 '주차장 및 상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 각각 중로에 남측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 천안지원 2026타경10311 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293, 아르떼보엠 1층 114호

용도: 근린상가

감정가: 603,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.64㎡ (약 7.15평)

토지 지분: 23.6368㎡ (약 7.15평)

건물면적: 59.22㎡ (약 17.91평)

건물 지분: 59.22㎡ (약 17.91평)

건물 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 아르떼보엠

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층

외벽 마감: 석재타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽 마감: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등

창호: 강화유리, 샷시 창호 구조

1.4. 이용 상태

주용도: 소매점

현황: 공실

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 위치하며, "갤러리아백화점" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 백화점, 대형 할인마트, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 주요 간선도로 및 천안아산역이 인접해 있어 대중교통 이용 및 전국으로의 이동이 편리한 교통 요충지입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 중로에, 남측으로는 대로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 천안배원예농업협동조합의 근저당(2016년 12월 13일 접수, 420,000,000원)을 기준으로, 이후 접수된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권 최고액 총액은 696,595,228원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 현황 파악에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 불당동 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 갤러리아백화점, 대형마트 등 주요 편의시설이 인접해 있으며, 유동인구 흡수에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 과거 상권 분석에 따르면, 불당동 상권은 대로변에 대형 업체 위주로 입점했으며, 이면부에는 음식점, 병의원, 학원 등이 밀집하는 형태를 띠고 있습니다.

4.2. 잠재적 고객층

인근의 풍부한 아파트 단지 거주민과 백화점, 마트 등 상업시설 이용객을 주요 잠재 고객층으로 예상할 수 있습니다. 또한, 천안아산역이 인접해 있어 역 이용객 및 외부 방문객의 유입도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

갤러리아백화점, 대형 할인마트 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 근거리에 위치하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

시내버스정류장, 주요 간선도로, 천안아산역 등 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 직장 출퇴근 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본 물건은 공실 상태로, 매수 후 공실이 지속될 경우 공실로 인한 수익성 하락 위험이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 기존 임차인과의 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없다고는 하나, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 상업용 건물 특성

근린상가의 특성상 경기 변동이나 업종 변화에 따라 공실률이나 임대료 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 우수한 입지에 위치하며, 백화점 및 교통 요충지인 천안아산역이 인접해 있어 잠재적 가치가 높습니다. 모든 선순위 권리가 말소될 예정이라 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 향후 수익 창출에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

천안의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치하여 배후 수요가 풍부하고 향후 발전 가능성이 높습니다.

8.2. 권리관계 명확성

모든 인수 부담이 될 만한 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 상권 활성화 가능성

주변 상권의 지속적인 발전과 유동인구 증가 추세를 고려할 때, 공실 해소 후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 60,300,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 주변 유사 물건의 실거래가, 건물의 현재 공실 상태 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 임대 수익률, 예상되는 리모델링 비용, 지역 내 부동산 시장의 최근 거래 추이 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. (본 보고서에서 직접적인 예상 입찰가를 제시하는 것은 정보의 한계로 인해 불가합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.