나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10317 [1] 충청남도 천안시 동남구 안서동 384 지하1층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 "백석문화대학교" 북서측 인근에 위치하며, 백석대학교 및 백석문화대학교를 배후지로 이를 지원하는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 다가구주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하1층 비101호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅, 실내인테리어 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

근린생활시설(공실) 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 누수로 인해 진입이 불가한 상태로서, 탐문조사에 의하였으며 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1,2) : 도시지역(천안도시지역),제2종일반주거지역,가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(백석대학교(상대정화구역)) <교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(백석문화대학(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(백석대학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 현장조사시 후첨 "사진용지"와 같이 누수로 인해 내부 진입이 곤란한 상태인 바, 경매진행 및 응찰시 복구비용 등이 발생할 수 있는 점을 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음.
2. 누수로 인하여 내부 진입이 곤란한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10317 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 384 지하1층 비101호 (성지빌딩)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 204.00㎡ (약 61.7평)

건물면적: 244.93㎡ (약 74.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치: 백석문화대학교 북서측 인근에 위치하며, 대학가를 배후지로 하고 있습니다.

주변 환경: 백석대학교 및 백석문화대학교를 중심으로 근린생활시설, 숙박시설, 다가구주택 등이 소재하여 학생 및 교직원 수요를 지원하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

도로: 본건 토지는 북서측으로 노폭 약 3m, 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022-08-10 접수된 아산신용협동조합의 근저당권 (을25)입니다.

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 분석됩니다. (등기부상 을25, 을26, 갑10, 갑11 권리 모두 말소 예정이며, 지상권 등은 등기부상 확인되지 않습니다.)

임차인 현황:

*: 문종희

보증금: 50,000,000원

차임: 1,300,000원

전입(사업)일자: 2018-07-24

확정일자: 2018-07-24

대항력: 있음 (2018년 7월 24일 전입 및 확정일자로 대항력 발생)

인수 보증금 합계: 0원. (문종희 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 배당 여부 및 잔여 보증금 인수 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.)

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 공동담보물의 존재 및 처리 결과에 따라 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

상권 특성: 대학가를 배후지로 하는 소비 중심의 상권입니다. 주로 대학생, 교직원을 대상으로 하는 식당, 카페, 주점, 학원, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

주요 수요층: 백석대학교, 백석문화대학교 학생 및 교직원이 주요 잠재 수요층입니다.

경쟁 환경: 주변에 다수의 상가 건물이 존재하여 경쟁이 치열할 수 있으나, 대학가의 특성상 특정 업종에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: 대학 관련 시설 외 일반적인 편의시설(마트, 병원 등)은 천안 시내 중심부 이용이 편리합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 대학 밀집 지역으로 교육 및 학생 편의시설 위주의 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 문종희 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다. 그럼에도 불구하고, 배당받지 못하는 보증금이 발생할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 정확한 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

건물 누수 문제: 건물 내부 누수로 인해 현장 진입이 곤란한 상태입니다. 이는 내부 상태를 정확히 파악하는 것을 어렵게 하며, 상당한 수리 비용이 발생할 수 있는 중대한 하자로 간주됩니다.

공동담보: 공동담보로 진행되는 물건의 특성상, 다른 물건의 처리 상황이 본 건의 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 시설 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대학가라는 확실한 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높은 지역에 위치해 있습니다. 다만, 현재 가장 큰 문제는 내부 누수로 인한 접근 불가 및 잠재적인 수리 비용 문제입니다. 이러한 하자 요인을 정확히 파악하고 복구 비용을 산출하는 것이 투자 가치 판단의 핵심이 될 것입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

대학가 배후지: 백석대학교, 백석문화대학교를 중심으로 고정적인 학생 및 교직원 수요 확보가 용이합니다.

하자 보수를 통한 가치 상승 기대: 현재 누수 문제 등 중대한 하자 요인이 존재하나, 이를 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 낙찰받아 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석 상 위험이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 247,000,000원

인수 보증금 (추정): 0원

본 물건은 누수로 인한 내부 진입 곤란 및 수리 비용 발생 가능성 등 중대한 하자 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 고려가 필요합니다. 정확한 수리 비용 산출 없이는 입찰가 산정에 어려움이 있으나, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 건물 복구 비용, 임대 수익률, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.