나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10307 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 548-1 더다움트윈브릿지 에이동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2026.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 천안시 동남구 청당동 소재 "동천안우체국" 남측에 위치하며, 주위는 관공서를 중심으로 근린생활 시설과 대단위 아파트 단지가 조성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용잉하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호, 202호로서 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 인테이러 소재 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

201호 및 202호는 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 공용승강기 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(청수지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

건축물 현황도상 202호 측면으로 201호와 연결되는 통로가 존재하나, 현황 해당 통행로를 포함하여 매장으로 이용하고 있음. 이에 통행로의 원상회복 등이 예상되오니 이 부분을 명확히 확인할 것.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 현황은 벽체 구분없이 하나의 점포로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10307 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 548-1, 더다움트윈브릿지 에이동 2층 201호

* 건물명: 더다움트윈브릿지 A동

* 용도: 근린상가

* 감정가: 86,211,000원

* 토지면적: 65.60㎡ (약 19.84평)

* 건물면적: 164.71㎡ (약 49.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각, 현황은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 "동천안우체국" 남측에 위치.

* 주변 환경: 관공서(동천안우체국)를 중심으로 근린생활시설과 대단위 아파트 단지가 함께 조성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 중로(폭 20m~25m)에 접해 있어 접근성이 양호.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층에 위치하며, 2020년 2월 18일에 사용 승인되었습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(청수지구)으로 지정되어 있으며, 이는 지역 개발 및 관리 계획의 일환으로 향후 발전 가능성을 내포합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 18일 접수된 아산신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 경매 매각으로 소멸됩니다. (예: 충남신용보증재단 가압류, 하나은행 가압류, 하나카드 가압류, 아산신용협동조합 임의경매, 천안시 압류)

* 인수되는 권리: 특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입/사업자등록일: 2025년 6월 2일

* 확정일자: 2026년 5월 22일

* 배당신고일자: 2026년 5월 26일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 관공서가 인접해 있어 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 업종 적합성: 근린생활시설 용도로, 주거민 및 관공서 이용객을 대상으로 하는 업종에 유리.

* 경쟁 환경: 해당 지역 내 유사 상업시설 분포에 따른 경쟁 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 동천안우체국이 위치하며, 상업지구 및 주거지구 내 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교통 인프라: 시내버스 승강장 인접으로 도심 접근성이 좋음.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거민들의 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 이용 상태: 공부상 201호와 202호로 구분되어 있으나, 현황은 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중. 이는 추후 원상복구 또는 구분 등기 등에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물 현황도상 202호 측면으로 201호와 연결되는 통로가 존재하나, 현황 해당 통행로를 포함하여 매장으로 이용 중. 이는 소유권 분쟁, 사용 수익 제한, 또는 원상회복 요구 발생 가능성이 있으므로 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 856,777,854원이며, 이는 감정가 대비 높은 수준으로 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 관공서 및 대단위 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 주변 배후 수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다. 그러나 공부상과 현황의 불일치(통로 부분 포함 사용)는 반드시 확인하고 해결해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 관공서 및 대단위 아파트 단지 인근으로 풍부한 유동인구 및 고정수요 기대.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역 지정으로 인한 지역 발전 및 가치 상승 잠재력.

* 권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 86,211,000원

본 물건은 감정가가 비교적 높게 책정된 편입니다. 특히 공부와 현황의 차이로 인한 통로 부분의 원상복구 또는 법적 문제 발생 가능성이 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 따라서, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다. 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정해야 하나, 초기 접근 시에는 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.