나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600359 [1] 대전광역시 중구 산성동 322-11 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치하는 '문성초등학교' 남동측 인근에 소재하는 다세대 주택(통칭 "대웅빌라") 제지하층 제101호 로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 및 시멘트벽돌조 3층 중 제지하층 제101호 로서, - 외 벽: 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅마감 등, - 내 벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 바닥 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 제2종일반주거지역(2022-05-12), 소로1류(폭 10m~12m)(산성1호선) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(산성16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-30)(대전문성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지

대전광역시 중구 산성동 322-11 지하층101호

2.2. 건물 정보

건물 용도: 다세대주택

건물 면적: 48.66㎡ (약 14.72평)

건물 구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 및 시멘트벽돌조 3층 중 지하층 101호 (건축물표제부상 준공일 1989년)

건물 마감: 외벽 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅마감, 내벽 벽지마감 및 일부 타일붙임, 창호 새시

2.3. 토지 정보

토지 면적: 30.70㎡ (약 9.29평)

토지 이용 현황: 다세대주택 건부지로 이용 중.

토지 형상: 사다리형

2.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.5. 감정가

58,000,000원 (2026년 7월 21일 기준)

2.6. 경매 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600359 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: (OOOO

2.7. 특이사항

* 공동담보로 진행

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치하며, '문성초등학교' 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

3.3. 도로 상태

* 본건 북측 및 동측으로 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3.4. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역 (2022-05-12)

* 소로1류 (폭 10m~12m) 접합

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (2021-04-30) (대전문성초등학교)

* 중점경관관리구역 (2015-12-30) (보문산 중점경관관리구역)

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2026년 02월 26일 접수된 주식회사한영의 강제경매개시결정 (권리금액 46,653,426원)

* 소유권 이전: 2021년 01월 11일 이기현 앞으로 증여 등기

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명시된 내용이 없으므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 내역: 미상

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로, 해당 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 실거래가 분석 (최근 매매 JSON 정보 기반)

* A 빌라 (1992년식, 46.53㎡): 2026년 4월 13일, 5,000만원 거래 (평당 약 355만원)

* B 빌라 (1994년식, 54.57㎡): 2026년 4월 4일, 7,200만원 거래 (평당 약 436만원)

* C 빌라 (2018년식, 66.27㎡): 2026년 4월 2일, 1억 3,300만원 거래 (평당 약 663만원)

5.2. 본건과 비교

* 본건의 건물 준공 연도는 1989년으로, 비교적 노후된 편에 속합니다.

* 본건의 감정가는 5,800만원이며, 면적(48.66㎡, 약 14.72평) 대비 평당 약 394만원 수준입니다.

* 이는 비교적 노후된 유사 연식의 빌라 매매가(평당 약 355만원~436만원) 범위 내에 있으며, 최근 신축 빌라(평당 약 663만원)와는 가격 차이가 있습니다.

6. 생활 정보

* 교육 시설: 문성초등학교가 남동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역 지정)

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주위 환경: 주거 지역으로 형성되어 있어 대체로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 대규모 혐오 시설은 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공동 담보: 본 건이 공동 담보물건으로, 추가적인 권리 관계나 채무 부담으로 인한 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 임차인의 보증금, 차임, 대항력 유무 등이 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장과의 차이: 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 다세대주택으로, 문성초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

* 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 준공 연도가 1989년으로 노후화되었으나, 감정가는 약 5,800만원으로 주변 유사 연식 다세대주택 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 임차인의 보증금 및 임대 내역이 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 주요 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 교육 환경: 초등학교 인접으로 학군 수요가 있는 지역입니다.

* 가격 경쟁력: 노후화되었음에도 불구하고, 주변 시세와 비교 시 적정 수준의 감정가로 투자 매력이 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 장기적으로 지역 개발 계획 등을 고려하여 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 58,000,000원

* 건물 면적: 48.66㎡ (약 14.72평)

* 평당 감정가: 약 3,940,000원/평

* 유사 연식 다세대주택 시세: 평당 약 355만원 ~ 436만원

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 잠재적 리스크 (임대 내역 미상, 노후화)를 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 최저 예상 입찰가: 49,000,000원 (감정가 대비 약 84.5%)

* 적정 예상 입찰가: 52,000,000원 (감정가 대비 약 89.7%)

* 상승 여력 고려 시: 55,000,000원 (감정가 대비 약 94.8%)

권리 관계, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.