나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15123 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 126-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 소재 "충남드론항공 고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지방도(#96)가 경유하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하며, 본건 토지 북동측 일부가 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2019-08-27), 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역 (전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 "대"이나, 일부 진입로로 이용중에 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 시멘기와지붕(현 '슬레이트지붕') 단층 건물로서(사용승인일:1967.10.06) 외 벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감 등, 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

본건 공부상 "시멘기와지붕"이나, 현황 "슬레이트지붕"구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 토지의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 "진입로"로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2026타경15123 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

감정가: 124,159,790원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 토지의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 "진입로"로 이용 중.

1.2. 소재지 및 주변 환경

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 126-8번지

주위환경: 본건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 소재 "충남드론항공고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.89㎡ (약 16.00평)

건물제시외면적: 69.10㎡

토지이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

건물이용상태: 목조 시멘기와지붕(현 슬레이트지붕) 단층 건물로서, 사용승인일자는 1967년 10월 06일이며, 단독주택으로 이용 중임.

건물구조: 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샤시창호 마감.

설비내역: 보통의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

공부와의 차이:

토지: 공부상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "진입로"로 이용 중임.

건물: 공부상 "시멘기와지붕"이나, 현황 "슬레이트지붕" 구조임.

2. 입지조건

2.1. 교통

차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지방도(#96)가 경유하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임. 본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하며, 본건 토지 북동측 일부가 진입로로 이용 중임.

2.2. 편의시설 및 교육환경

주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능함. 인근에 "충남드론항공고등학교"가 위치하고 있어 교육 환경은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024년 01월 03일 접수된 이향식 근저당권 (을9)

등기부채권 총액: 60,000,000원

경매개시결정: 2026년 02월 26일 접수된 이향식 근저당권에 의한 임의경매 (갑5)

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (다만, 물건명세서 상 '지상권개요' 언급이 있으나, 등기부 요약상 지상권 설정은 확인되지 않으므로 소멸 대상이 될 가능성이 높음.)

3.2. 임차인 분석

임차인: TUMHAK

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 23일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 미상이나, 추후 보증금/차임에 대한 추가 정보가 없을지라도 주의가 필요함.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

주변 연립/다세대/빌라 최근 매매 정보 분석 결과, 2026년에 거래된 '강변빌라B동'(1993년식)은 약 2950만원 ~ 3990만원, '원우빌라'(1995년식)는 약 3500만원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본건 토지의 감정평가액 대비 토지 면적당 가치는 약 470,302원/㎡이며, 건물 면적당 가치는 약 2,347,357원/㎡로 산정됨. 이는 건물이 노후(1967년 사용승인)되었음을 감안할 때, 감정평가액이 토지 가치에 상당 부분 반영된 것으로 추정됨. 주변 아파트(연립, 다세대) 거래가액(약 39만~53만원/㎡)과 비교 시, 본건의 토지 감정가 수준은 유사하거나 다소 높은 수준으로 보이나, 단독주택과 아파트의 특성 차이 및 해당 토지의 입지, 용도지역 등을 종합적으로 고려해야 함. 제시외 건물 69.10㎡의 활용 가능성 및 가치도 잠재적 변수가 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거지역에 위치하여 비교적 조용한 환경이며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 지방도 인근에 위치하여 차량을 이용한 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

건물이 1967년 건축으로 매우 노후되어 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있음. 공부상 지붕재와 현황 지붕재가 상이하여(시멘기와/슬레이트) 유지보수 또는 교체 필요성이 있을 수 있음.

6.2. 토지 이용 관련

토지 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부가 "진입로"로 이용 중이므로, 향후 도로 사용에 대한 민원 또는 경계 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하나, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 지역으로 건축 행위 시 용적률, 건폐율 등에 제한을 받을 수 있음.

6.3. 기타

제시외 건물 69.10㎡에 대한 법적 문제나 별도 명도 대상 여부 등을 면밀히 확인해야 함. 임차인 TUMHAK은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 미상이므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 홍성군 광천읍에 위치한 단독주택으로, 약 79.86평의 토지 면적을 보유하고 있음. 1967년에 건축된 노후 건물과 69.10㎡의 제시외 건물이 존재하며, 토지는 공부상 지목과 현황이 일부 상이하고 진입로로 이용 중이라는 특이사항이 있음. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확함. 주변 시세는 주변 아파트 거래가를 참고할 때, 토지 가치에 비해 감정가가 적정하게 산정된 것으로 보이나, 건물의 노후도와 제시외 건물, 진입로 이용 현황 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 바탕으로 한 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있음.

주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 차량 접근성이 양호함.

현재 등기부 상 인수 부담이 되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 124,159,790원을 기준으로, 토지 가치와 건물의 노후도, 제시외 건물, 진입로 이용 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰하는 것을 권장함.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여, 125,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안함.

이는 예상되는 낙찰가이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.