나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600304 [1] 대전광역시 유성구 전민동 464-1 엑스포아파트 205동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 "대전 전민초등학교" 북측 인근에 위치하는 아파트(통칭 "엑스포아파트") 205동 10층 1001호로, 주위는 대단위 아파트단지, 근린공원, 연구단지, 각급 학교 등이 혼재하는 아파트지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고, 서측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하고 동측 원거리에 회덕IC(예정) 및 북서측 원거리에 북대전 IC가 위치하는 등 교통이용 편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상17층 중 10층 1001호로, (집합건축물대장상 사용승인일:1994.05.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 알루미늄 및 PVC샷시창호 등

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3실, 주방, 거실, 화장실겸욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 출입문 자동개폐시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로변, 남측으로 소로변에 접하며 단지내도로 연계 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-19) (소로3-전민24)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 (2024-08-06)(대덕연구개발특구 3단계(탑립·전민지구) 특구개발 예정지)<건축법>, 상대보호구역(2016-12-20)(엑스포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-06-27)(대전전민초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전민중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청구나래유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)(엑스포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2024-06-27)(대전전민초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전민중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구 <연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 일반주거구역(대덕연구개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 토지거래계약에관한 허가구역(대덕연구개발특구IV지구 탑립·전민지구(재지정)2025.11.06~2027.11.05(2년)).

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600304 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 464-1, 엑스포아파트 205동 10층 1001호

용도: 아파트

토지면적: 50.87㎡ (약 15.39평)

건물면적: 84.17㎡ (약 25.46평) (전용면적 기준)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층/지상17층 중 10층

사용승인일: 1994년 05월 30일

감정가: 442,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 전민동에 위치하며, "대전 전민초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 대단위 아파트 단지, 근린공원, 연구단지, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 용이하며, 서측 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 동측 회덕IC(예정) 및 북서측 북대전 IC 접근성 또한 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 서측 중로, 남측 소로에 접하고 있으며 단지 내 도로와의 연계가 용이합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도의 임차인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

등기부 현황:

말소기준권리: 2020년 10월 22일 한국자산관리공사 근저당 (말소)

말소 예정 권리: 을26 근저당(에스비아이저축은행, 2022-08-03), 갑4 임의경매(에스비아이저축은행, 2026-02-27). 본 경매 절차로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 462,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 관련 상세 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 연구단지 및 학교들이 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주요 상업시설 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 대전 전민초등학교, 전민중학교, 엑스포유치원, 청구나래유치원 등이 인근에 위치합니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 상권을 이용할 수 있으며, 근린공원이 가까워 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

주거 시설: 1994년 준공된 아파트로, 내부 시설은 연식에 따른 노후화가 있을 수 있으나 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비는 갖추고 있습니다. (방 3, 거실, 주방, 욕실 2 구조)

주차: 아파트 단지 내 총 4,753대의 주차가 가능하며, 지하 자동 주차 시스템이 갖추어져 있습니다. (건축물표제부 기준)

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1994년 준공으로 노후도가 상당하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 계획:

국가산업단지, 연구개발특구, 대덕연구개발특구 일반주거지역에 포함되어 있어 지역 개발 및 규제 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

건축허가·착공제한지역 (대덕연구개발특구 3단계)으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 (대덕연구개발특구IV지구 탑립·전민지구)으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (2025.11.06 ~ 2027.11.05)

임대 미상: 현황 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 상태가 평균적인 수준으로 평가되었습니다. 내부 점검을 통해 정확한 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 아파트로, 학군 및 연구단지 접근성이 좋은 지역에 위치하고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단되나, 말소기준 권리 이상의 채권 총액이 감정가를 초과하고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 다소 높은 편이지만, 5층 거래가는 감정가 수준과 유사합니다. 16층 거래가가 상대적으로 낮은 점은 특이사항으로, 면밀한 조사가 필요합니다.

노후도 및 복잡한 토지 이용 계획상의 제약 사항은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교육 환경: 전민초, 전민중 등 인근의 학군이 강점입니다.

연구 단지 배후 수요: 대덕연구단지와 인접하여 직주근접 수요가 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 행사가 용이합니다.

잠재적 개발 가능성: 대덕연구개발특구 내 위치로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

84. 17㎡ (25.46평) 기준, 2026년 7월 4일 5층 거래가 439,000,000원

84. 17㎡ (25.46평) 기준, 2026년 7월 8일 16층 거래가 360,000,000원

감정가: 442,000,000원

분석: 5층 거래가(43,900만원)가 감정가(442,000,000원)와 유사하며, 16층 거래가(36,000만원)가 현저히 낮은 점을 감안할 때, 16층 거래가의 원인 파악이 중요합니다. 5층 거래가를 현재 시세의 주요 참고 지표로 볼 때, 감정가 수준에서 다소 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

주의: 16층 거래가(36,000만원)의 상세 원인 분석이 선행되어야 하며, 이 가격대가 현재의 일반적인 시세일 가능성도 배제할 수 없습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.