나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600340 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 528 하우스토리아파트 107동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 "덕송초등학교" 남동측 인근에 위치하는 하우스토리아파트 제107동 제9층 제902호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제9층 제902호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 아파트의 표준적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 528번지 소재 하우스토리아파트 107동 9층902호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 577,000,000원이며, 토지면적은 75.80㎡(약 23평), 건물면적은 126.78㎡(약 38평)입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

주요 정보 요약:

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600340 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 528 하우스토리아파트 107동 9층902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 577,000,000원

* 토지면적: 75.80㎡ (약 23평)

* 건물면적: 126.78㎡ (약 38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

특이사항 및 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본 건은 "덕송초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제9층 제902호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형으로서 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 주위로 중로 등에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 제3종일반주거지역입니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상이며, 내부 이용 현황 등은 표준적인 이용 상황을 고려하여 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본건이 소재한 대전광역시 유성구 덕명동은 "덕송초등학교" 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다.

단지 주변으로 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 주거 생활에 필요한 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 편리하게 이루어집니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2019년 07월 09일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(금250,000,000원)입니다.

이 말소기준권리에 의해 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

소멸되는 권리로는 다음과 같습니다.

* 에스비아이저축은행 근저당권 (2019-07-09)

* 서혜숙 가압류 (2025-03-13, 금84,000,000원)

* 서혜리외 3명 가압류 (2025-03-18, 금126,000,000원)

* 북대전세무서장 압류 (2025-04-04)

* 한승희 가압류 (2025-05-07, 금227,640,000원)

* 오케이저축은행 가압류 (2025-09-25, 금33,121,241원)

* 주식회사아이엠캐피탈 가압류 (2025-11-17, 금12,385,813원)

* 오케이저축은행 강제경매 (2026-02-24, 35,880,733원)

등기부상 총 채무액은 733,147,054원입니다.

집합건물 등기부상 권리자(김동혁)의 공유자전원지분전부이전(2010-09-03)이 확인됩니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리이므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상임으로 실제 점유자가 존재할 가능성이 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 이는 낙찰자에게 인수될 수 있으며 추가적인 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 유성구 덕명동은 아파트 단지가 밀집된 전형적인 배후 주거 단지입니다.

인근에 덕송초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 아파트 단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 밀집되어 있지 않아 조용하고 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 기본 정보:

* 아파트명: 하우스토리네오미아

* 주소: 대전광역시 유성구 덕명동 528

* 사용승인일: 2010년 05월 28일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 474세대

* 전용면적: 126.78㎡ (약 38평)

* 분양면적: 약 127㎡ (추정, 38평형 기준)

* 최고층: 23층 (단지 전체 기준)

* 주차대수: 총 922대 (지하 790대, 지상 132대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

주변 시설:

* 교육시설: 덕송초등학교

* 교통시설: 인근 버스정류장

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 등기부상 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 그대로 인수해야 함을 의미하며, 권리의 내용 및 범위에 따라 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

* 임차인 미확인: 임대관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부가 불확실합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 등 인수 조건이 있다면 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가격을 분석한 결과, 본건의 감정가는 최근 시세보다 다소 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 등기부상 '지상권'이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

최근 실거래가격을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 아파트 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경: 인근 초등학교가 있어 자녀가 있는 세대의 수요가 있을 수 있습니다.

* 권리 인수 기회: '지상권' 등 일부 권리를 인수해야 하는 점은 일반적인 경매 투자자들에게는 부담으로 작용할 수 있으나, 이러한 부담을 감수하고 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다. (단, 지상권의 구체적인 내용 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 다음과 같습니다.

* 101.9479㎡ (약 31평): 415,000,000원 ~ 420,000,000원

* 149.5041㎡ (약 45평): 660,000,000원

본건의 전용면적은 126.78㎡(약 38평)으로, 이를 바탕으로 시세 추정 시 약 519,000,000원 ~ 544,000,000원 범위로 예상됩니다.

감정가는 577,000,000원입니다.

그러나 본건은 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하며, 임대 관계 또한 미상인 점을 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 추가 리스크가 상당합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 450,000,000원 ~ 480,000,000원

* 권장 입찰가: 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.