나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600390 [1] 대전광역시 서구 도마동 211 경남아파트 108동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '도마초등학교' 남서측 인근에 위치하는 경남아파트 제108동 제7층 제702호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건내 7층 702호로서, 사용승인일: 1986.10.24 외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 칠 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수 설비, 소화전설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2018-08-10), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-08)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(배재대학교 부속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 표준적 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경600390 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 서구 도마동 211번지 경남아파트 108동 7층 702호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 205,000,000원(이억 오백만원)입니다.

토지 면적은 42.25㎡(약 12.78평)이며, 건물 전용 면적은 75.90㎡(약 22.96평)입니다. 토지 지분은 42.248㎡, 건물 지분은 75.9㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 물건은 집합건물로, 총괄표제부상 대전광역시 서구 배재로 155-7(도마동)에 위치하며, 108동은 1986년 10월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물입니다. 702호는 해당 건물 7층에 위치합니다.

제공된 정보에는 구체적인 분양면적이 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

본 건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '도마초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황도 보통으로 판단됩니다.

단지 동측으로 폭 약 25미터, 북측 약 20미터, 남측 약 12미터, 서측 약 6미터 내외의 도로에 접해 있으며, 도로 포장 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등기 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 8월 22일 접수된 국민은행 근저당(채권금액 104,500,000원)으로, 해당 권리 및 그 이후에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 인수하게 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부 채권액은 194,973,890원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적 이용 상황 등을 고려하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대전광역시 서구 도마동 일대는 주거 단지를 중심으로 근린생활시설 및 교육시설이 분포하고 있습니다.

단지 인근에 도마초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 대전지방법원, 대전가정법원, 대전지방검찰청 등 법조타운이 인접해 있으며, 대전교도소 및 대전소년원 등이 지역 내 주요 시설로 자리하고 있어 지역 특성을 형성하고 있습니다.

주변의 노후된 아파트 단지들의 재건축이나 리모델링 가능성 등 개발 잠재력에 대한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 7층에 위치한 아파트입니다.

1986년 10월 24일에 사용승인되어 약 40년의 건축 연도를 가지고 있습니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생급배수 설비, 소화전 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1986년 준공으로 건물 자체의 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 내부 상태 점검 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 점은 본 물건의 정확한 상태 파악을 어렵게 합니다. 경매 진행 시 반드시 내부를 확인하여 누수, 결로, 파손 등 하자 여부를 면밀히 점검해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 현재 인수 보증금은 0원이지만, 점유자 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 대전교도소, 대전소년원 등 민감 시설이 위치하고 있어, 이에 대한 지역 주민들의 인식이나 주거 환경에 미치는 영향 등을 고려할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태에 놓여 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대전 서구 도마동의 경남아파트 108동 7층 702호로, 준수한 입지 조건과 통상적인 편의시설을 갖춘 아파트입니다.

권리 분석상 낙찰 시 모든 부담이 소멸되는 안전한 물건입니다.

다만, 건물 노후도와 현장 내부 확인 불가, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 서구 도마동 지역의 아파트 매물로서, 지역 내 실수요자들의 관심이 있을 수 있습니다.

* 1986년 준공된 노후 아파트의 특성상, 장기적으로 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (단, 지역 재건축 추진 현황 및 규제 사항 확인 필요)

* 안정적인 주거 환경과 교통 접근성을 갖추고 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2억 5백만원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

* 내부 상태 확인 후 예상 수리비 산정

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 본 건의 임대차 관계 명확화 및 명도 가능성 분석

* 본 건이 속한 지역의 개발 계획 및 시장 동향

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 시장 상황을 반영하여 결정될 것입니다.

내부 확인 및 임대차 관계 등을 면밀히 확인한 후, 리스크를 충분히 반영한 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.