나이스옥션 법원경매 영동 2026타경10032 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 438 옥천지엘리베라움 102동 3층 305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 소재“옥천지엘리베라움아파트”단지 내에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 동측 인근으로 4번 국도가 통과하며, 본건 서측 도보 약 5분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 20층 중 제3층 제305호로, - 외 벽 : 시멘몰탈 페인팅 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥 : 마루 및 타일 마감 등, - 창 호 : PVC 샷시유리 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 30미터, 남서측으로 로폭 약 15미터, 남동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 수질보전특별대책지역 (2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

2.

영동지원 2026타경10032 (1).

2.

1.2. 소재지

2.

충청북도 옥천군 옥천읍 양수리 438 옥천지엘리베라움 102동 3층 305호.

2.

1.3. 용도

2.

아파트.

2.

1.4. 감정가

2.

311,000,000원.

2.

1.5. 면적

2.

* 토지면적: 46.26㎡ (약 13.99평)

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평).

2.

1.6. 매각대상

2.

토지 및 건물 일괄 매각.

2.

1.7. 경매구분

2.

부동산 임의경매.

2.

1.8. 채권자

2.

유 *.

2.

1.9. 특이사항 및 특수물건정보

2.

유동화 물건.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 양수리에 소재한“옥천지엘리베라움아파트”단지 내에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.

2.2. 교통상황

2.

본건 동측 인근으로 4번 국도가 통과하며, 본건 서측으로는 도보 약 5분 내외 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.3. 인접 도로상태

2.

본건 북동측으로는 로폭 약 30미터, 남서측으로는 로폭 약 15미터, 남동측으로는 로폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치 제한지역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

2. 권리분석

2.

3.1. 권리 분석 요약

2.

본건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 건으로, 인수되는 권리는 없습니다.

2.

3.2. 말소기준권리

2.

을3 근저당권 (국민은행, 2019년 8월 29일 접수, 채권금액 176,000,000원)입니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

없음.

2.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

없음 (지상권 개요: 없음).

2.

3.5. 임차인 현황

2.

* 임차인: 김 (김효겸)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 2월 23일

* 배당신고일자: 2026년 4월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김효겸은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

2.

3.6. 등기부채권 총액

2.

216,686,564원.

2.

3.7. 집합건물 등기부 요약

2.

* 갑4 (2019-07-17 접수): 소유권이전3번신탁등기말소 (아성산업개발주식회사)

* 갑5 (2019-08-29 접수): 소유권이전 (한난마리아, 매매)

* 을3 (2019-08-29 접수): 근저당권공동담보목록 (국민은행, 176,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6 (2026-02-13 접수): 가압류 (국민은행, 40,686,564원, 말소)

* 갑7 (2026-03-03 접수): 임의경매 (유아이제사십일차유동화전문, 141,015,380원, 말소)

* 갑8 (2026-04-14 접수): 압류 (옥천군, 말소).

2. 상권분석

2.

4.1. 아파트 정보

2.

* 아파트명: 옥천지엘리베라움아파트

* 사용승인일: 2017년 9월 29일

* 동수: 5동

* 세대수: 446세대

* 최고층: 20층.

2.

4.2. 최근 매매 시세

2.

제공된 JSON 정보에 따르면, 84.89㎡(약 25.68평) 면적의 옥천지엘리베라움아파트 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 14일: 320,000,000원 (14층)

* 2026년 6월 15일: 313,000,000원 (16층)

* 2026년 6월 19일: 300,000,000원 (18층).

2.

4.3. 최근 전월세 시세

2.

제공된 JSON 정보에 따르면, 84.89㎡ 면적의 옥천지엘리베라움아파트 최근 전월세 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 7일: 보증금 17,000,000원, 월세 650,000원 (8층)

* 2025년 8월 31일: 보증금 250,000,000원, 월세 0원 (3층).

2.

4.4. 본건과 유사 면적/층수 시세 비교

2.

본건은 102동 3층, 전용면적 84.89㎡ (약 25.68평)입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 2026년 7월 14일 거래된 14층 물건이 320,000,000원으로 가장 높은 가격에 거래되었습니다. 2026년 6월 거래된 16층, 18층 물건은 각각 313,000,000원, 300,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 311,000,000원과 비교할 때, 최근 시세는 감정가 수준이거나 약간 상회하는 것으로 분석됩니다. 3층이라는 점을 감안할 때, 향후 시장 상황 및 층수 선호도에 따라 입찰가가 결정될 것으로 보입니다.

2. 생활정보

2.

5.1. 단지 내 편의시설

2.

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

2.

5.2. 주변 편의시설 및 생활 환경

2.

단지 주변으로 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 4번 국도 인근에 위치하며 버스정류장이 도보 5분 거리에 있어 교통이 편리합니다.

2.

5.3. 건물 구조 및 상태

2.

철근콘크리트 구조이며, 2017년 9월 사용승인을 받은 비교적 신축급 아파트입니다. 본건은 20층 중 3층에 위치하고 있습니다.

2.

5.4. 난방 및 설비 내역

2.

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. (난방 방식은 통상적인 개별난방으로 추정됩니다.)

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. 유동화 물건 관련

2.

본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등으로 인해 권리 관계가 복잡해질 수 있으나, 본건은 임의경매로 진행되어 권리 소멸주의가 적용되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

2.

6.2. 토지이용계획상 제한 사항

2.

가축사육제한구역, 배출시설설치 제한지역, 철도보호지구, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 일부 행위에 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 주거용 아파트 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

2.

6.3. 기타

2.

감정평가서상 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2. 종합 의견

2.

7.1. 물건 요약 및 전반적 평가

2.

본 물건은 충청북도 옥천군에 위치한 옥천지엘리베라움아파트 102동 305호로, 2017년에 준공된 신축급 아파트입니다. 전용면적 84.89㎡(약 25.68평)의 중형 평형으로, 주위 환경 및 교통이 양호하며 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

2. 투자 포인트

2.

8.1. 신축급 아파트

2.

2017년 준공으로 비교적 최신 건물로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

2.

8.2. 양호한 입지 및 편의시설

2.

4번 국도 인접, 버스정류장 근접, 단지 내 및 주변 상가 이용 편리.

2.

8.3. 명도 용이성

2.

임차인에게 대항력이 없어 명도에 따른 부담이 적습니다.

2.

8.4. 일괄매각

2.

토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 문제가 발생하지 않습니다.

2. 예상 입찰가

2.

9.1. 산정 근거

2.

* 감정가: 311,000,000원

* 최근 시세: 2026년 7월 320,000,000원 (14층), 2026년 6월 313,000,000원 (16층)

* 본건 층수: 3층 (낮은 층)

* 인수 보증금: 0원.

2.

9.2. 예상 범위

2.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 것으로 보입니다. 다만, 3층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 315,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.