나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50247 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 101동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 소재 "비하삼거리" 북서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며 주위로 대단위아파트단지 및 각종근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지하1층, 지상15층 건 내 제 2층 제203호 건으로서, (사용승인일: 1995.09.12) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

본건 아파트(방2, 주방, 화장실)로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접 토지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 동측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3~5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50247 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 101동 2층203호

토지 면적: 22.75㎡ (약 6.89평)

건물 면적: 45.32㎡ (약 13.72평)

감정가: 125,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 소재 "비하삼거리" 북서측 인근 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

교통상황: 단지 인근으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 단지 북측으로 폭 약 15미터, 동측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 단지 접근 및 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 소재한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육 전부 제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 3일 등기된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (갑6)가 말소기준권리입니다.

선순위 권리 분석:

* 임차인 현황: 김찬규 씨가 보증금 98,000,000원, 차임 0원으로 2023년 1월 4일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

* 인수/말소 여부:

* 김찬규 임차인의 주택임차권 (을7)은 보증금 98,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 합니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (갑6)는 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 그 외 등기부상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 위 임차권보다 후순위이므로, 특별한 이변이 없는 한 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 김찬규 씨의 보증금 98,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 별도로 등기된 지상권은 확인되지 않습니다. (이는 통상 아파트 등기부에서는 확인되지 않는 사항으로, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 비하동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 인근으로 소규모 상가들이 밀집해 있어 기본적인 쇼핑, 식음료, 금융, 의료 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

차량으로 이동 시 청주시 주요 상업 지역(예: 롯데마트, 홈플러스 등) 접근성이 용이하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 편리합니다.

주변 지역에 혐오시설이나 심각한 유해시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않아, 주거 환경 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 효성아파트 (101동)

* 사용승인일: 1995년 9월 12일

* 총 세대수: 894세대 (전체 단지 기준)

* 최고/최저층: 15층 / 지하 1층

* 주차 대수: 총 367대 (지하 10대, 지상 4대, 기타 353대. 정확한 주차 공간 파악은 현장 확인 필요.)

* 전기차 충전기: 지하 12대 보유.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

편의시설: 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행, 약국 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 본건 인근으로 비봉초등학교, 석교초등학교, 서현중학교, 서원고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. (정확한 통학 거리는 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

권리 관계: 선순위 대항력 있는 임차인(김찬규)의 보증금 98,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

건물 노후화: 1995년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 내부 시설 및 건물 전반에 대한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

기타 사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 별도 확인되지 않는 점은 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 비하동 소재 효성아파트 101동 2층 203호로, 전용면적 45.32㎡(약 13.72평)의 아파트입니다.

입지적으로는 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 교통망 또한 비교적 편리한 편입니다.

권리관계상 가장 큰 특징은 보증금 98,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인의 인수 부담이 된다는 점입니다. 이는 물건의 실제 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

아파트 준공 연도가 1995년으로 노후화에 따른 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 인수 보증금(98,000,000원)을 고려한 낙찰가 산정이 중요합니다. 이를 통해 실질적인 투자 비용을 낮출 수 있습니다.

향후 재건축 또는 리모델링 가능성이 있는 구축 아파트 단지로서, 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 재건축/리모델링 진행 여부는 별도 확인 필요)

비하동 지역은 지속적인 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

감정가 125,000,000원 대비 최근 실거래가(116,500,000원~117,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(45.32㎡)의 2층 물건이 2026년 7월 9일에 117,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 면적(45.32㎡)의 9층 물건이 2026년 7월 27일에 116,500,000원에 거래되었습니다.

현 시세 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 약 116,500,000원 ~ 117,000,000원으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차인 보증금: 98,000,000원

예상 입찰가 산정:

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본 건의 실질적인 취득 가격은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 순수 자본 투입 가치는 약 19,000,000원 (117,000,000원 - 98,000,000원)입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 대비 인수 보증금을 고려하여, 실질 취득 가격이 시장 가치 수준을 크게 초과하지 않도록 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 19,000,000원 ~ 25,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 입찰 현장의 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 추가적인 권리관계 확인 등에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.