나이스옥션 법원경매 충주 2026타경42 [1] 충청북도 음성군 소이면 후미리 1247 가동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 후미리 소재 ‘현대중공업사원아파트’ 남측 근거리에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 건부지(버섯재배사)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 구거부지를 통해 노폭 약3m 내외의 현황도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2018-12-28)(농림지역) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2017-03-31)(농업진흥구역)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '버섯재배사부지'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1 ~ 13 : 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서, 외벽 : 판넬 마감등임. 바닥 : 콘크리트 마감등임.

이용상태

기호1 ~ 13 : 버섯재배사(가격시점 현재 공실상태임)로 이용중임.

설비내역

급수용 배관시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 14 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-본건 동측으로 구거부지를 통해 노폭 약3m 내외의 현황도로와 연결되어 있음
-공부상 지목은 '답'이나 '버섯재배사부지'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2026타경 42 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 소이면 후미리 1247번지이며, 용도는 동물 및 식물 관련 시설입니다.

감정가는 1,662,126,800원입니다.

토지 면적은 총 3698.80㎡ (약 1,118.9평)이며, 건물 면적은 2210.00㎡ (약 668.5평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 이OO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 소이면 후미리 소재 ‘현대중공업사원아파트’ 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 경지 정리된 농경지대로 이루어져 있어 일반적인 농업 환경으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 현황 도로와 약 3m 폭의 구거부지를 통해 연결되어 있어 교통 및 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지의 공부상 지목은 '답'이나, 실제로는 '버섯재배사 부지'로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

현재 임차인으로 네오팜홀딩스주식회사농업법인이 보증금 500,000,000원에 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 0원으로 보입니다.

등기부등본상 권리 분석 결과, 토지와 건물 모두 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이들 권리는 말소 기준 권리(2025년 5월 22일자 근저당권)에 의해 모두 말소될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 지역은 농경지가 주로 분포하고 있으며, 인근에 '현대중공업사원아파트'가 있어 기본적인 생활 편의시설의 접근성이 예상됩니다.

소이면사무소와 같은 행정기관 및 편의점(25시 편의점, 현대마트 등)이 소재해 있습니다.

부동산 삼촌 블로그 자료에 따르면, 음성군 소이면 인근으로 표고버섯 농장이나 버섯재배사 관련 매물이 소개된 사례가 있으며, 이는 지역적으로 농업 및 관련 시설 운영에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 동물 및 식물 관련 시설로, 농업 활동이나 관련 사업 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

인근 소이면 지역에는 게이트볼장과 같은 체육 시설 및 편의시설이 일부 존재합니다.

주변 교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 약 3m 폭의 현황 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 본건은 공부상 지목이 '답'이므로, 낙찰 후 7일 이내에 해당 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지가 농업진흥구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 사업 계획 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

건물이 버섯재배사로 이용 중이나, 공식적으로 '동물 및 식물 관련 시설'로 분류되어 있어, 업종 변경이나 증축 시에는 관련 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인이 있으나 대항력이 없으므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합의견

본 건은 넓은 토지와 다수의 건물을 포함하는 동물 및 식물 관련 시설로, 버섯재배사로 활용되고 있어 관련 업종에 대한 경험이 있는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

감정가 대비 높은 권리총액과 말소 예정인 다수의 권리사항은 경매 절차상 부담이 적다는 점을 시사합니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 농림지역 및 농업진흥구역 등의 제한 사항, 그리고 명도 과정에 대한 철저한 사전 준비가 필요합니다.

8. 투자포인트

넓은 토지 면적(약 1,118.9평)과 다수의 버섯재배사(약 668.5평)를 일괄 매각받아, 기존 시설을 활용하거나 업종을 전환할 수 있는 잠재력이 있습니다.

비교적 최근에 건축된 건물들(2025년 3월 27일 생성일 기준, 신축 신고일 2022년 6월 20일)로, 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

농업 관련 시설로서 귀농 또는 농업 사업 확장 등에 관심 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

최근 유사한 버섯 재배사 물건들이 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰된 사례가 있어, 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 1,662,126,800원입니다.

말소 기준 권리에 따라 모든 근저당권이 말소될 예정이며, 임차인의 보증금(500,000,000원)은 인수되지 않습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건의 실제 이용 현황, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 명도 가능성 및 기타 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 유사 물건의 경매 낙찰가율 및 시장 동향을 분석하여, 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여 입찰 의사를 결정하는 것을 제안합니다.

단, 이는 일반적인 예상이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사와 권리 분석, 법률 자문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.