나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경34 [1] 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 1670-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 소재 "만대리마을회관" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4) : 2필지 일단의 부정형 평지로서 단독주택건부지임. 기호(3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4) : 남동측으로 기호(3)에 소재하는 로폭 약3미터 내외의 포장도로를 통해 접근 가능함. 기호(3) : 남측으로 로폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4) 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-09-19)(소(2,700m2이상) 말, 양, 사슴, 젖소 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(12사단), 군사격장(대형) 소음대책구역 제1종구역임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호(1) 및 인접필지에 소재하는 것으로 목측되는 저온저장고, 건조기, 파이프조 창고 등은 이동 및 철거가 가능하여 평가하지 않았으니, 경매진행시 유의 하시기 바람. - 제시외건물㉡ 내부에 소재하는 저온저장고는 이동 및 철거가 가능하여 평가하지 않았으니, 경매진행시 유의 하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소나무, 벚나무 등 제시외수목이 다수 식재되어 있는바, 감정인의 목측으로 개략적인 수종 및 수량, 수령 등을 파악하여 평가하였음. - 본건 토지에 소재하는 조경석 등은 토지에 포함하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

토지 기호(4)는 토지 기호(1)에서 분할 되었으며, 건물 기호(2)는 일반건축물대장상 대지면적이 660㎡ 로 등재되어 있어, 토지 기호(1,4)는 2필지 일단의 주거용 건부지로서 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일괄하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 주택으로서, 외 벽 : 판넬마감 등 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등 창 호 : 플라스틱샤시창호 임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비(화목보일러, 유류보일러) 되어있음.

부합물 및 종물

- 후첨 지적 및 건물개황도 참조. - 본건 건물 일반건축물대장상 "위반건축물"이 등재되어 있는바, 경매진행시 유의 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 물건(관정 등) 포함
농지취득자격증명 필요(목록3. 미제출시 보증금 몰수)
목록1 및 인접필지 지상에 소재하는 저온저장고, 건조기, 파이프조 창고 등 매각제외
목록2 : 공부상 '위반건축물'로 등재
목록4 : 제시외건물 내부에 소재하는 저온저장고 매각제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

* 물건개요

사건번호: 춘천지방법원 2026타경34 (1)

소재지: 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 1670-1

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 167,718,670원

* 감정평가 요약

토지면적: 1548.00㎡ (약 468.27평)

건물면적: 117.37㎡ (약 35.50평)

건물 제시외면적: 104.00㎡ (약 31.46평)

건물 건축부지 면적 (건축물대장상): 660㎡ (약 199.65평)

3.

2. 입지조건

4.

* 소재지 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양구군 해안면 만대리 소재 "만대리마을회관" 남서측 인근에 위치함.

주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

대중교통의 편의성은 보통 수준임.

* 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(25km), 군사격장 소음대책구역 제1종구역에 해당함.

제한사항: 소(2,700m2이상) 말, 양, 사슴, 젖소 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한지역. 전방지역: 25km (12사단).

5.

3. 권리분석

6.

* 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 26일 접수된 양구군농업협동조합의 근저당권임.

제시된 등기부등의 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위로, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 340,957,781원임.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됨.

임차인 정보는 미상임.

7.

4. 상권분석

8.

* 주변 지역 특성

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 지역 특성상 영농활동이 가능한 환경임.

* 주변 시세

양구군 해안면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 지역적 특성과 군사시설 인접성 등으로 인해 일반 농촌 지역보다 낮은 경향을 보입니다. 인근 유사 면적의 토지 거래 사례는 평당 약 10만원 내외, 소규모 농가주택 거래는 8천만원에서 1억 2천만원 수준에서 형성되고 있습니다. 본건의 경우, 1548㎡의 넓은 토지 면적과 117㎡의 주택, 그리고 104㎡의 제시외 건물 면적을 고려할 때, 감정가 수준에서 거래될 가능성이 있으나, 생산관리지역 및 군사시설 제한 구역 등의 공법상 규제가 시세에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 중 일부는 매각에서 제외되는 점을 감안해야 합니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사 및 인근 부동산과의 추가적인 소통이 필요합니다.

9.

5. 생활정보

10.

* 주변 편의시설

본건 인근에 마을회관이 소재하며, 주위는 농경지 및 주택 밀집 지역임.

면 소재지나 읍내의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

* 주변 혐오시설

양구군은 군사지역으로 지정된 곳이 많아, 인근에 군사시설 및 훈련장 등이 존재할 수 있습니다. 본건이 위치한 해안면 지역 또한 군사적 중요성이 높은 지역으로, 관련 시설이나 훈련으로 인한 소음 등이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 거주 환경이나 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주위 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

11.

6. 잠재적 리스크

12.

* 위반건축물

본건 건물(목록2)은 공부상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 건축물대장 및 관련 규정을 확인해야 함.

위반 건축물에 대한 철거, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 가능성이 있음.

* 농지취득자격증명 필요

토지 중 일부(목록3)는 농지로 이용 중이며, 이를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적임.

증명 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 매각제외 물건

목록1 및 인접필지 지상에 소재하는 저온저장고, 건조기, 파이프조 창고 등은 매각에서 제외됨.

제시외건물 ㉡ 내부에 소재하는 저온저장고 또한 매각에서 제외되므로, 부동산 외 부속 물건의 포함 여부를 명확히 확인해야 함.

* 기타 제약사항

토지이용계획상 생산관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사격장 소음대책구역 등에 해당하여 토지 이용에 대한 공법상 제한이 따름.

13.

7. 종합 의견

14.

본건은 강원도 양구군 해안면의 농경지 및 단독주택 부지로, 넓은 토지 면적과 주택, 그리고 제시외 건물을 포함하고 있음.

군사지역 특성상 입지적 제약과 함께 향후 개발 가능성이 제한적일 수 있으나, 농업 활동을 겸하거나 전원생활을 원하는 실수요자에게는 고려해 볼 만한 물건임.

다만, 위반건축물 등재, 농지취득자격증명 필요, 다수의 공법상 제한 등은 입찰 전 반드시 면밀한 검토가 필요함.

제시외 건물 중 일부가 매각에서 제외되는 점도 유의해야 함.

15.

8. 투자 포인트

16.

* 넓은 토지 면적을 활용한 농업 또는 주말 농장 부지로서의 활용 가능성.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득 시 시세차익 기대 (제한적인 지역).

* 전원주택 수요 또는 귀농/귀촌 희망자에게 적합할 수 있음.

17.

9. 예상 입찰가

18.

본건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됨.

감정평가액: 167,718,670원.

상권분석 및 주변 시세, 물건의 특이사항(위반건축물, 군사지역 등)을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정평가액의 80% ~ 95% 수준에서 결정될 수 있음.

현 시세 및 법원 경매 동향을 고려하면, 약 134,174,930원 ~ 159,327,730원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 위반건축물 관련 사항을 명확히 확인한 후 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.