나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50318 [1] 경기도 평택시 이충동 430-5 주건축물제1동 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 '이충고등학교' 북서측 인근에 위치하는 연립주택으로, 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 근린생활시설 등이 소재하고 있으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 5층건 중 5층 504호로서 (사용승인일: 2017.01.26), 외벽 : 석재 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택-단지형 연립주택임. 내부구조도 참조(실제 내부구조와 일부 상이할 수 있음)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 중앙현관 보안설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 도시형생활주택-단지형 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역. 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인 ,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 임차권등기(임차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.3.14., 확정일자 2022.2.21.)가 있으나 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.6.19. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2026타경50318 (1)

소재지

경기도 평택시 이충동 430-5 주건축물제1동 5층504호

용도

연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택-단지형 연립주택)

감정가

134,000,000원

토지면적

26. 86㎡ (약 8.13평)

토지지분

26. 8582㎡ (약 8.13평)

건물면적

37. 99㎡ (약 11.49평)

건물지분

37. 99㎡ (약 11.49평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 이충동 소재 '이충고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 주상용 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 근린생활지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 5층 건물 중 5층 504호이며, 2017년 1월 26일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재 마감 등, 창호는 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

내부적으로는 위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 중앙현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 부정형의 평지로서 도시형생활주택-단지형 연립주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다(25.8.26.~26.8.25.).

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 2월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(사건번호 2026타경50318)입니다.

등기부상 을구 8번에는 김현호 씨의 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금은 160,000,000원, 전입일자는 2022년 3월 14일, 확정일자는 2022년 2월 21일입니다.

이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

그러나, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인이 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 6월 19일에 제출하였습니다.

이 확약서에 따라 임차인의 보증금 160,000,000원은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 말소 예정 권리를 포함한 금액입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '이충고등학교' 인근에 위치하며, 주변은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

따라서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

제공된 최근 매매 정보를 보면, 이충동 지역의 다세대 주택(2002년식)들이 2025년 기준으로 135,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이는 본 건과 건축 연식 및 주택 유형은 다소 차이가 있으나, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고가 됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 상황은 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교육시설로는 이충고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 2002년식 다세대 주택의 경우 2025년 거래가 기준 13,500,000원 ~ 15,000,000원 수준이었습니다. 본건은 2017년식 연립주택으로 건축 연식이 더 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 8번 임차권등기(1.6억원)와 관련된 사항입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 실제 경매 절차 진행 과정에서 임차인의 권리가 최종적으로 말소되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공동담보, HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보로 인해 권리 분석 및 명도 과정에 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

비행안전구역 등 지역적 제한 사항이 투자 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 외관 및 내부 설비 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

이충동 지역 내에서 교육 및 교통 환경이 비교적 잘 갖추어진 입지입니다.

감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 1.6억원에 대한 HUG의 확약서가 가장 중요한 쟁점이며, 이 부분이 명확하게 처리될 경우 인수 부담 없이 취득할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

건축 연식(2017년) 대비 감정가의 경쟁력: 신축에 가까운 건물임에도 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 유리한 위치에 있을 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담 해소 가능성: HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 낮아질 경우, 명도 및 인수 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 입지: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 2025년 기준 주변 다세대 주택(2002년식, 49.75㎡ ~ 60㎡) 매매가는 135,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다.

본 건은 건축 연식(2017년)이 더 좋고, 면적은 37.99㎡(약 11.49평)으로 제공된 시세 매물보다 작습니다.

감정가가 134,000,000원으로, 주변 시세 범위의 하단에 위치하거나 약간 하회하는 수준으로 볼 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 예상되므로, 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 134,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

시장 상황 및 경쟁률을 고려하여, 감정가 대비 100% ~ 105% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 134,000,000원 ~ 140,700,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

입찰 전 반드시 임차인 권리 말소 여부를 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.