나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50390 [1] 경기도 광주시 장지동 44 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 "역동초등학교" 남서측 인근에 위치하는 세웅빌리지 102동 4층 401호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 전철역이 소재하여 대중 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층 중 4층 401호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 공동주택(단지형다세대 주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거 형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특 별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국 법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.04.08일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2024카임 50264)으로 2024.04.11일자 주택임차권(임차보증금 금268,000,000원)이 등재되어 있음.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. 전세사기피해자특별법에 의하여 전세사기피해자는 우선매수권행사를 할 수 있음(단, 우선매수권행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50390 (1)

소재지: 경기도 광주시 장지동 44, 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

건물 면적: 61.76㎡ (약 18.68평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축 연도: 2016년 (집합건물 등기부상 보존등기 2016-02-11)

단지 정보: 총괄표제부상 대지면적 1639㎡, 총 동수 3개동, 총 세대수 24세대, 총 주차 24대. 102동은 4개 층으로 구성되어 있으며, 해당 호실은 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 광주시 장지동 소재 "역동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 해당 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 하OO)

주요 권리 사항:

* 선순위 주택임차권 (임차인: 하철웅): 임차인의 보증금은 268,000,000원이며, 전입일자는 2022년 3월 23일, 확정일자는 2022년 3월 21일입니다. 본 임차인은 대항력이 있어, 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. (등기부상 임차금액은 270,000,000원)

* 공유자 우선매수 신고: 본 물건에는 공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 공유자가 우선 매수할 권리가 있습니다.

* 전세사기 피해자 특별법 적용: 전세사기 피해자로 결정된 경우, 해당 법에 의거하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다 (1회에 한함).

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 6번 주택임차권 (하철웅)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금 268,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 소멸되는 담보물권 등을 의미할 수 있으나, 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수 대상임을 명확히 인지해야 합니다.)

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* 풀하우스(다동) (장지동 588번지, 2011년 건축, 전용면적 59.86㎡): 2026년 5월 7일 94,000,000원에 거래되었습니다.

* 상록빌라 (장지동 596번지, 1995년 건축, 전용면적 74.25㎡): 2026년 5월 6일 80,000,000원에 거래되었습니다.

시세 동향:

본건과 유사한 면적(59.86㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 기준 약 9,400만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(61.76㎡)을 고려할 때, 현재 시점에서의 순수 부동산 가치는 약 9,000만원에서 9,700만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건의 감정가(271,000,000원)는 최근 시세와 큰 차이를 보이고 있어, 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주요 시설: "역동초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의 시설: 주변 지역에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

건축 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트구조이며, 급배수, 위생, 난방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 하철웅 씨의 보증금 268,000,000원은 낙찰 후에도 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 순수 부동산 가격 외에 추가적인 대규모 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자로부터 우선매수 신고가 접수되어 있어, 낙찰자가 결정되더라도 소유권 취득 과정에서 변동이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 향후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 감정가가 현재 시장 시세보다 훨씬 높아, 낙찰 시 예상보다 높은 총 인수 금액이 발생할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(268,000,000원)이 최근 시세(약 9,000만원대)보다 현저히 높아 매수인의 실질적인 총 취득 비용이 매우 커질 수 있는 고위험 물건입니다.

감정가가 실제 시장 가치와 큰 차이를 보이고 있어, 권리 분석과 시세 조사를 철저히 하여 신중한 접근이 필수적입니다. 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자 특별법 관련 사항도 추가적인 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 본 물건은 임차인 인수 금액을 충분히 고려했을 때, 순수 부동산 가치가 높게 평가될 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 이는 임차인 보증금 인수 위험을 상쇄할 만큼의 추가적인 가치 상승이 전제되어야 합니다.)

* 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어, 장기적인 관점에서 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 시세를 고려할 때, 본건 건물 면적(61.76㎡)의 순수 부동산 시장 가치는 약 90,000,000원에서 97,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 되어 있습니다. 그러나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 268,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이를 '인수 보증금'으로 간주해야 합니다.

따라서, 부동산 자체의 가치를 기준으로 한 보수적인 입찰가는 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 임차인 보증금(268,000,000원)을 전액 인수한다고 가정했을 때, 발생할 수 있는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치 범위를 넘어서지 않도록 손실 위험을 최소화하기 위한 접근입니다.

실제 입찰 전, 임차인 보증금의 배당 여부 및 금액을 최종적으로 확인하고, 총 인수 비용 대비 부동산 가치를 면밀히 재평가하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.