나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30518 [1] 경기도 김포시 마산동 667-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경기도 김포시 마산동 소재 '은여울초등교' 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 주상용, 공동주택 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

기호(1)까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 세장형의 평지인 토지로서 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포 신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건(사용승인일 : 2018. 12.28.)으로서 - 외벽 : 드라이비트마감, 대리석붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임, 몰탈위페인팅마감 등임. - 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

기호(2)의 용도는 1층이 근린생활시설(썬팅점)로, 그리고 2층 ~ 4층이 공히 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(2) 1층의 일반건축물대장상 용도는 일반음식점인데, 현황은 썬팅점 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 일반건축물대장에 "건축과-27222(2021.06.28.)호에 의거 위반건축물 표기[위반내용:무단대수선(지상2~4층:5가구->10가구), 무단증축 (지상4층:45.68㎡) 위반시기:2018년경, 시정명령내용:원상복구명령]"로 기재 되어 있음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(무단증축물로 확인됨) 포함
2.일반건축물대장에 건축과-27222(2021.06.28.)호에 의거 위반건축물 표기 [위반내용:무단대수선(지상2~4층:5가구→10가구), 무단증축(지상4층:45.68㎡) 위반시기:2018년경, 시정명령내용:원상복구명령]로 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30518 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 667-5

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가: 1,630,231,060원

토지 면적: 275.70㎡ (약 83.41평)

건물 면적: 443.40㎡ (약 134.16평)

건물 제시외 면적: 45.68㎡ (무단증축물)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합 (추정)

특이사항: 중복사건, 위반건축물 등재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 마산동에 위치하며, '은여울초등학교' 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 주상용 건물 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 김포 골드라인 마산역이 인근에 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

* 토지 및 도로상태

본 토지는 세장형의 평지로 주상용으로 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 확인됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 1월 3일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리 및 임차권은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,097,100,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,667,100,001원

* 인수되는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

총 19명의 임차인이 존재하나, 모든 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임차인들은 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인: 강민욱, 보증금: 130,000,000원, 전입/확정일자: 2022-05-16, 배당신고일자: 2025-11-20, 대항력: 없음

* 임차인: 김영희, 보증금: 50,000,000원, 전입/확정일자: 2023-03-02, 배당신고일자: 2025-04-23, 대항력: 없음

* 임차인: 김용우, 보증금: 70,000,000원, 전입/확정일자: 2022-04-08, 배당신고일자: 2024-05-28, 대항력: 없음

* 임차인: 김준석, 보증금: 0원, 전입/확정일자: 2026-01-30, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 김탄, 보증금: 0원, 전입/확정일자: 2025-11-03, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 김태호, 보증금: 0원, 전입/확정일자: 2025-12-22, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 김효재, 보증금: 64,000,000원, 전입/확정일자: 2021-06-15, 배당신고일자: 2025-08-14, 대항력: 없음

* 임차인: 박지호, 보증금: 40,000,000원, 전입/확정일자: 2023-02-28, 배당신고일자: 2026-06-17, 대항력: 없음

* 임차인: 부티응옥(VU THI NGOC), 보증금: 30,000,000원, 전입/확정일자: 2024-09-23, 배당신고일자: 2026-03-16, 대항력: 없음

* 임차인: 심재희, 보증금: 65,000,000원, 전입/확정일자: 2020-04-27, 배당신고일자: 2024-04-26, 대항력: 없음

* 임차인: 오기선, 보증금: 60,000,000원, 전입/확정일자: 2021-06-14, 배당신고일자: 2025-01-21, 대항력: 없음

* 임차인: 윤승재, 보증금: 110,000,000원, 전입/확정일자: 2020-08-19, 배당신고일자: 2025-07-03, 대항력: 없음

* 임차인: 이한빈, 보증금: 20,000,000원, 전입/확정일자: 2024-04-11, 배당신고일자: 2025-12-29, 대항력: 없음

* 임차인: 전효근, 보증금: 30,000,000원, 전입/확정일자: 2024-08-06, 배당신고일자: 2026-04-17, 대항력: 없음

* 임차인: 제정민, 보증금: 0원, 전입/확정일자: 2020-05-19, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 지용식, 보증금: 0원, 전입/확정일자: 2025-12-22, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 최윤석, 보증금: 65,000,000원, 전입/확정일자: 2020-05-19, 배당신고일자: 2026-03-13, 대항력: 없음

4. 상권분석

* 지역적 특성

해당 물건이 위치한 김포시 마산동은 주상용 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 김포한강신도시 택지개발지구에 속해 있어 신도시의 인프라를 공유하고 있습니다. 인근에 초등학교가 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 상업적 가치

건축물대장상 1층은 근린생활시설(현황 썬팅점), 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중에 있어, 임대 수익과 자체 사용을 겸할 수 있는 수익형 부동산의 가치를 지닙니다.

* 잠재적 수요

주변에 대단지 아파트와 김포 골든 밸리 산업단지 등이 있어 직장인 및 지역 주민의 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 또한, 향후 인천 2호선 연장 등 교통 호재는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보

본 건물은 2018년 12월 28일 사용승인된 철근콘크리트 구조 4층 건물입니다. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중이며, 승강기 시설이 설치되어 있습니다.

* 주변 편의시설

인근에 초등학교 및 기타 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 문제

일반건축물대장에 건축과-27222(2021.06.28.)호에 의거 위반건축물로 표기되어 있습니다. 주요 위반 내용은 지상 2~4층의 무단대수선(5가구→10가구) 및 지상 4층의 무단증축(45.68㎡)입니다. 이에 대해 원상복구 명령이 내려진 상태입니다.

* 이로 인해 건축물 사용에 제약이 있을 수 있으며, 원상복구 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 향후 양성화나 증축, 개축 등 건축 행위 시 제한을 받을 수 있습니다.

* 채권 총액

등기부 채권 총액이 감정가를 상회(토지+건물 약 27.6억원)하는 점은 낙찰 후 명도 또는 재매각 시 발생할 수 있는 위험 요소를 고려해야 함을 시사합니다. (다만, 현 시점에서 모든 권리가 소멸되는 조건이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.)

* 임차인의 배당 문제

총 19명의 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액은 7억 8천 4백만원에 달합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 배당순위에 따라 보증금을 회수하게 되므로, 배당률이 낮을 경우 임차인과의 명도 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 마산동의 역세권에 위치하며, 근린주택으로서 상업시설과 주거시설을 겸비하여 임대수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 2018년 신축급 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 4층 무단증축 및 2-4층 가구 수 증설 등 명확한 위반건축물 등재와 원상복구 명령이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 명도 과정에서 임차인과의 마찰 가능성을 높이고, 향후 건물 이용 및 재산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 모두 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 김포골드라인 마산역 인근의 역세권 입지이며, 김포 한강신도시의 인프라 활용이 가능합니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 위반건축물 문제 해결 시)

* 개발 호재: 인천 2호선 연장 등 교통망 개선 계획은 장기적인 지역 가치 상승 가능성을 보여줍니다.

* 급매 가능성: 감정가 대비 권리 총액이 높고 위반건축물 등의 이슈로 인해 협상 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,630,231,060원입니다.

주변 유사 건물(자이더빌리지포레스트4단지)의 매매가는 2026년 3월 505,000,000원에서 2026년 7월 615,000,000원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 단독 주택 또는 빌라 단위의 거래 사례로 보여지며, 본건과 같이 상가와 다가구 주택이 혼합된 전체 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 물건은 4층 규모의 근린주택으로, 연면적 443.40㎡(약 134평)에 달하는 규모를 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다. 그러나 45.68㎡의 무단 증축과 5가구에서 10가구로의 무단 대수선은 큰 하자이며, 원상 복구 명령이 있다는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용합니다.

이러한 위반건축물 문제를 해결하기 위한 복구 비용 및 행정적 제약을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하지만 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당에 따른 명도 저항 가능성은 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 75% ~ 85% 수준에서 결정될 것으로 사료됩니다.

예상 입찰가 범위: 1,200,000,000원 ~ 1,380,000,000원

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