나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50822 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 556-37 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세로 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "용인한빛중학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사 토지로 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 5~6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(산지관리형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.10.20.~26.12.31. 용도:아파트 등(연립주택이 혼재되어있는 아파트 포함), 국토부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(목구조) 지하1층 지상2층 건물로 (사용승인일 : 2020.12.17) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다가구 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호(2)에 2층위에 일반건축물대장상 면적 등재는 되어 있지 않으나, 건축물현황도에 표시된 합법적인 제시외 물건(다락)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-주택도시보증공사(양도전:임차인 윤영진)로부터 2026.04.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경50822 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 동천로297번길 16-3 (동천동)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,237,239,000원

* 토지 면적: 341.00㎡ (약 103.15평)

* 건물 면적: 249.76㎡ (약 75.55평)

* 건물 제시외 면적: 58.09㎡ (약 17.57평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 12월 17일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "용인한빛중학교" 서측 근거리.

* 주위 환경: 단독주택, 임야 등이 혼재하는 전원주택지대.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 토지 형태 및 이용 상태: 사다리형 완경사 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 동측으로 5~6M 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(기간: 25.10.20.~26.12.31. 및 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 용인시 압류 (2023년 07월 25일)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (김 )

* 보증금: 550,000,000원

* 전입/확정일자: 2021년 06월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 함.

* 주택임차권 (윤 )

* 보증금: 500,000,000원

* 전입/확정일자: 2021년 09월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 함. HUG로부터 확약서가 제출되었으나, 임차권 등기 말소 조건에 대한 명확한 확인 필요.

* 기타 사항:

* 매각으로 인해 소멸되는 권리 (예: 가압류, 강제경매 등)는 말소 처리될 예정임.

* HUG 인수조건 변경 관련: 주택도시보증공사로부터 임차인 윤 에 대해 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨. 이는 해당 임차인의 권리관계에 영향을 줄 수 있으나, 최종 인수 여부는 법원의 판단 및 배당 결과에 따라 결정됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 단독주택 및 임야가 혼재된 전원주택지대에 위치하며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 상업 시설: 주변에 대규모 상업 시설에 대한 직접적인 정보는 제한적이나, 일반적인 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 시설: "용인한빛중학교"와 인접해 있어 교육 관련 시설 접근이 용이함.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 용인한빛중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통 편의: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 역시 인근 버스 정류장을 통해 가능함.

* 편의 시설: 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 총 1,050,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지거래 허가 구역: 현재 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 절차가 필요함. (기간: 25.10.20.~26.12.31. 및 25.8.26.~26.8.25.)

* 용도 지역 제한: 자연녹지지역, 준보전산지 등의 용도 지역 제한으로 인해 향후 건물 신축 또는 증축, 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

* 제시외 건물: 건축물 현황도 상 합법적인 제시외 물건(다락, 58.09㎡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함되므로 감안해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치한 다가구주택으로, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이란 장점이 있음.

* 그러나 10.5억 원에 달하는 두 명의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인임.

* HUG의 확약서 제출은 윤 임차인 관련 불확실성을 일부 완화할 수 있으나, 최종 배당 결과 및 HUG의 이행 여부에 따라 실제 부담이 달라질 수 있어 면밀한 분석이 필요함.

* 토지거래 허가 구역 지정 및 용도지역 제한 등은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축물 (2020년 사용승인)로 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮을 것으로 예상됨.

* 용인시 수지구라는 입지적 장점.

* HUG의 확약서 제출로 인한 임차인 관련 리스크의 잠재적 완화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 인수해야 할 임차 보증금 총액: 1,050,000,000원 (김 550,000,000원 + 윤 500,000,000원)

* 예상 입찰가 산정 기준: 낙찰자가 인수해야 하는 임차 보증금 총액을 제외한 감정가 대비 잔여 금액은 187,239,000원 (1,237,239,000원 - 1,050,000,000원)입니다.

* 본 물건의 실제 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도에 소요되는 비용 및 시간, 건물의 상태, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 따라서 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가격을 산출하기 어렵습니다. 일반적으로 투자자는 해당 잔여 금액을 바탕으로 목표 투자 수익률을 달성할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.