나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30526 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1148 이안더클래식 15층에이동1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "신중동역(지하철7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 중 제15층 제에이동1503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 45미터 내외, 서측으로 로폭 약 15미터 내외 및 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 1148번지 이안더클래식 15층 에이동 1503호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30526 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 749,000,000원입니다.

본 물건은 토지 및 건물을 일괄하여 매각하며, 토지 면적은 18.81㎡ (약 5.69평)이고 건물 면적은 166.54㎡ (약 50.38평)입니다.

채권자는 농OOOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 지하철 7호선 신중동역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로 약 45미터, 서측으로 약 15미터, 남측으로 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 33층 건물 중 15층에 위치하며, 2007년 10월 준공되었습니다.

토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m) 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나 (2025.8.26.~2026.8.25.), 현재는 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

본건에는 유 이라는 임차인이 있으며, 보증금 120,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자는 2015-11-10이며, 확정일자는 2026-01-21, 배당신고일자는 2026-04-09입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

따라서 명도 과정에서의 법적 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약

건물 등기부 상 소유권 보존은 2007년 12월 28일 이루어졌습니다.

이후 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등의 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2015년 1월 9일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권 (522,000,000원)입니다.

이후 하나저축은행의 근저당권 (120,000,000원), 부천시의 압류 등기 등이 존재했으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 본건 경매를 개시한 채권자는 농협생명보험이며, 근저당권 외 임의경매 (435,000,000원) 등기가 말소 예정으로 등기된 권리 총액은 642,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 신중동역 역세권에 위치한 중심상업지역으로, 주변에 오피스텔, 공동주택, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건축물대장상 업무시설 및 제2종근린생활시설 등으로 이용 가능한 복합 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

인근 상업시설 및 주거 시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

지하철 7호선 신중동역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 형성된 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2007년에 준공된 건물로, 건축 연차가 약 19년 경과되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 2026년 8월 25일부로 기간이 만료되어 현재는 해당 규제가 적용되지 않습니다.

건축물 준공 후 19년이 경과함에 따라, 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제공된 정보 상 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시의 핵심 상업지구에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

신중동역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

등기부 상 권리관계가 비교적 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 건물 준공 연차를 고려한 관리 및 유지 보수에 대한 계획이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 신중동역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 직주근접성을 확보할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 명도 용이성: 인수 부담이 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 및 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일한 면적(166.54㎡)의 물건이 2026년 6월 17일 17층에서 830,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 15층에 위치하며, 감정가는 749,000,000원입니다.

이는 최근 최고 실거래가 대비 약 8% 낮은 금액이며, 동일 면적 물건 중 층수 차이를 감안하더라도 매력적인 수준입니다.

현재 시점의 동일 면적 오피스텔 시세는 약 800,000,000원 ~ 830,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정

감정가(749,000,000원)와 최근 시세(약 800,000,000원 ~ 830,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건은 시세보다 낮은 감정가로 인해 높은 낙찰가율이 예상됩니다.

인수할 보증금이 없고 명도 부담이 적다는 점을 감안하여, 시세의 90% 수준을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 제안 입찰가: 730,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.