나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30475 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 고촌역을 중심으로하는 상가지대로 대상부동산과 유사한 형태의 오피스텔과 근린생활 시설 등이 혼재하고있으며, 주위환경 대체로 무난한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 2~3분 거리에 "고촌역(김포골드선)"이 소재하여 제반 교통여건은 보통 정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 13층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '오피스텔' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비, 주차타워설비 등 제반 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사각형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 8미터 정도의 도로, 북서측으로는 폭 약4미터 정도의 인도에 접하고 있으며, 남서측으로는 폭약 7~8 미터의 녹지를 경계로 폭 약 35미터 정도의 대로(김포대로)와 근접 하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만) , 중심지미관 지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 침수 위험지구<자연재해대책법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 토지구획 정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)<토지구획정리사업법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독 다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30475 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068, 미리내고촌 13층 1304호

용도: 오피스텔

감정평가액: 248,000,000원

토지면적: 5.15㎡ (약 1.56평)

토지 지분: 5.1472㎡ (약 1.56평)

건물면적: 32.71㎡ (약 9.90평)

건물 지분: 32.71㎡ (약 9.90평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (현황 분석 및 주의 필요)

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 고촌역을 중심으로 형성된 상업지대에 오피스텔 및 근린생활시설 등과 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통 여건으로는 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 도보 2~3분 거리에 "고촌역(김포골드라인)"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태는 북동측으로 폭 8미터 도로, 북서측으로 폭 약 4미터 인도에 접하고 있습니다. 남서측으로는 폭 약 7~8미터 녹지를 경계로 폭 약 35미터의 대로(김포대로)와 근접해 있습니다.

1.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항고도제한(해발 50.50m~112.86m 미만), 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로(보행자전용도로) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 침수위험지구, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당하며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 11월 5일 접수된 강서구의 압류(갑6)입니다. 본 경매 사건(주택도시보증공사 강제경매, 갑8)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 상 기재된 선순위 권리(갑2, 갑4, 갑5) 및 후순위 권리(을1, 갑7, 갑8)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리로서, 매각으로 모두 소멸될 것으로 보입니다.

1.2. 1.임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(류상천)

보증금: 284,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 8월 16일

확정일자: 2022년 8월 1일

배당신고일자: 2024년 7월 1일

대항력: 없음

임차인 류상천은 대항력이 없으며, 등기부 상 주택임차권(을1) 또한 말소 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 매각으로 인해 소멸되며, 인수되지 않음을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

고촌역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등 다양한 업종이 혼재합니다. 풍부한 유동인구와 함께 주변 지역 개발 계획에 따른 향후 상권의 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다. 김포대로와 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 편의성이 높아 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설로는 고촌읍행정복지센터가 인근에 있으며, 김포골드라인 고촌역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 상업지대 내 위치하여 식당, 마트, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악된 바 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 경매 사건으로, HUG의 인수조건 변경 관련 내용이 특이사항으로 언급되었습니다. 이는 경매 절차 진행이나 잔금 납부 등과 관련하여 특별한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 구체적인 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

선순위임차권: 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되었으나, 등기부상 임차인 류상천의 권리는 말소되었고, 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, '선순위임차권'이라는 표현이 HUG 자체의 특정 권리나 조건과 관련된 것일 수 있으므로, 위 'HUG 인수조건 변경'과 함께 면밀한 확인이 요구됩니다.

임대 관계 미상: 감정평가 요약에 "이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다."라는 언급이 있습니다. 현재 점유자의 임대차 관계 등 구체적인 현황 파악에 어려움이 있었음을 나타냅니다. 다만, 위 임차인 분석 결과에 따라 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포 골드라인 고촌역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 건물 자체도 비교적 신축(2021년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 되는 권리나 임차보증금이 없는 명확한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, HUG 관련 특이사항에 대한 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

고촌역 역세권의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

현재 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 권리도 말소 예정이므로 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

건물이 비교적 신축(2021년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대되며, 투자 및 실거주 모두 고려해볼 만합니다.

감정가액(248,000,000원) 대비 시세 조사 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔이 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악되었습니다. (시세 조사 결과는 검색 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

현재 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건과 같은 면적(약 9.90평)의 오피스텔은 일반적으로 180,000,000원에서 220,000,000원 선에서 거래되고 있습니다. 감정가액 248,000,000원은 현재 시장 시세 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려하되, 최근 시장 거래가격을 기준으로 170,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 물건의 현장 조사 상태, 임대 수요, 향후 개발 가능성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인 결과에 따라 입찰 전략을 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.