나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30461 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 401-1 스완빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로 (사용승인일 : 2019.12.23) 외벽 :석재 마감 등. 창호 :샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 토지1(401-1번지): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.08.26~ 2026.08.25.)) - 토지1(401-2번지): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.08.26~ 2026.08.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30461 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 401-1 스완빌 2층202호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2019.12.23

용도: 도시형생활주택 (전용면적: 50.72㎡, 약 15.34평)

감정가: 249,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.66㎡ (약 9.58평)

토지지분: 31.66㎡ (약 9.58평)

건물면적: 50.72㎡ (약 15.34평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.4. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.08.26~ 2026.08.25)

HUG 인수조건 변경

선순위임차권 (등기부상 말소, 대항력 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1, 2021.05.12, 근저당권 김은순 (권리금액: 24,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 주택임차권: 등기부상 '을4' 주택임차권(권리자: 김정현, 금액: 269,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있으며, '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 따라서 법률상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 예상치 못한 추가 조건이나 복잡한 절차가 발생할 수 있음을 시사하므로, 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 기타사항: '선순위임차권'이 특이사항에 언급되었으나, 등기부상 말소 처리되어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.03.19

* 확정일자: 2021.03.02

* 배당신고일자: 2023.04.10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인으로 보이며, 채권자이기도 합니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, HUG 인수조건 변경 사항과 함께 종합적으로 검토해야 합니다.

3.5. 총 등기부채권액

559,161,196원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 57.21㎡ (약 17.3평) 약 155,000,000원 (평당 약 8,959,538원) - 2001년식

* 2026년 7월 거래: 28.34㎡ (약 8.57평) 약 70,000,000원 (평당 약 8,167,981원) - 1989년식

* 2026년 7월 거래: 37.26㎡ (약 11.27평) 약 89,000,000원 (평당 약 7,900,000원) - 1998년식

4.2. 시세 분석

본건은 2019년 12월 사용승인된 신축 건물(약 7년차)로, 주변 연식(1989~2001년식)이 오래된 빌라들에 비해 건축 연령이 상당히 젊습니다.

주변 빌라들의 평당 시세는 약 790만원 ~ 900만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적 50.72㎡ (약 15.34평)를 고려할 때, 현 시세로 환산 시 약 123,000,000원 ~ 138,000,000원 수준의 시장 가격이 추정됩니다.

다만, 본건의 감정평가액은 249,000,000원으로, 면적 대비 평당 약 16,232,073원으로 산정되어, 주변 실거래가 대비 상당히 높게 평가되었습니다. 신축 연령, 입지 등을 고려하더라도 가격 괴리가 커, 감정가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 202호이며, 2019년 사용승인된 신축 건물로 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방, 도시가스설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: "고강초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주택가에 자리하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 부동산 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 함을 의미합니다. 경매 매각 허가 시점과 허가 구역 지정 기간을 고려하여 절차를 진행해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부, 소유권 이전, 명도 등 모든 과정에서 예상치 못한 추가 부담이나 복잡한 절차를 야기할 수 있습니다. HUG와의 협의 및 관련 조건을 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

6.3. 임차인 관련 사항

등기부상 주택임차권은 말소되었고 대항력은 없으나, 임차인(김정현)이자 채권자(주택도시보증공사)의 보증금(2.69억원)이 감정가(2.49억원)를 초과합니다. 이는 HUG가 대위변제 후 경매를 신청했을 가능성을 시사하며, 'HUG 인수조건 변경'과 맞물려 낙찰자가 인수하게 될 잠재적 채무나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (법적 인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 건물 상태와 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수한 상황과 '토지거래허가구역' 지정은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 HUG 관련 조건은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 절차상의 난관을 초래할 수 있으므로, 사전에 관련 내용을 철저히 확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년식)로 건물 상태가 양호하여 즉시 입주하거나 임대가 용이합니다.

* 생활 편의 시설 접근성이 좋고 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 부동산 강제경매로, 채권자의 권리 행사가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정 가치

주변 유사 다세대 주택의 최근 실거래가(2026년 7월 기준)를 고려할 때, 본건(50.72㎡)의 적정 시장 가치는 약 123,000,000원 ~ 138,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 평가

본건의 감정가(249,000,000원)는 주변 시세 대비 약 1.8배 ~ 2배 가량 높게 책정되어 있어, 고평가되었을 가능성이 높습니다.

9.3. 리스크 요인 반영

'HUG 인수조건 변경', '토지거래허가구역' 지정 등 특수 물건 정보로 인한 불확실성과 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 법적 인수 보증금은 0원이지만, HUG 관련 위험 부담을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

9.4. 권장 입찰가 범위

감정가의 60%~70% 수준에서 시장 가치와 위험 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 175,000,000원

중요: 최종 입찰가 결정 전에 반드시 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경에 대한 상세 내용을 확인하고, 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.