나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501691 [1] 인천광역시 서구 심곡동 254-10 비동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '서구청역' 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(서구청역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제비동 제2층 제203호로서, - 외벽 : 스톤코트마감 및 드라이비트마감 등 - 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 정상 작동 여부는 경매진행시 재확인 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 7m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501691 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 254-10 비동 2층 203호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제비동 제2층 제203호

건물면적: 34.69㎡ (약 10.5평)

토지면적: 20.75㎡ (약 6.3평)

토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 가격 정보

감정가: 116,000,000원 (1억 1천 6백만원)

1.4. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역 (인천광역시 서구는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.)

HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사(HUG)가 보증 채무 이행 후 임차권의 대항력을 포기하고 경매 진행하는 조건)

선순위임차권 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 간주될 수 있으나, 등기부와 물건명세서 상의 내용 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '서구청역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(인천 2호선 서구청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

주요 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김애순)

보증금: 106,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-17

확정일자: 2020-09-01

배당신고일자: 2022-10-14

대항력: 없음

비고: (주택도시보증공사(HUG)는 일반적으로 대항력이 없는 임차인으로 처리되거나, 인수조건 변경 시 대항력을 포기하게 됩니다.)

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 갑7 압류 (남인천세무서장, 2021-03-15 접수)

등기부상 을9 주택임차권(김애순, 106,000,000원, 2022-10-14 접수)은 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

그러나 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"으로 기재되어 있어, HUG의 말소 동의 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 총 등기부 채권액 (말소 기준 권리 이후 권리 포함, 추정)

주택임차권(을9, 말소예정): 106,000,000원

압류(남인천세무서장, 갑7, 말소기준): 106,000,000원 (금액 불명확, 체납 징세)

가압류(주택도시보증공사, 갑8): 5,224,000,000원

압류(안산세무서장, 갑9): 금액 불명확, 체납 징세

압류(동안산세무서장, 갑10): 금액 불명확, 체납 징세

강제경매(주택도시보증공사, 갑11): 106,000,000원

*총 등기부 채권액 합계는 5,330,000,000원으로 명시되어 있으나, 이는 말소기준 권리 이후의 일부 채권만 합산된 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

해당 물건은 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변에는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

최근 매매 사례 중 본건 건물면적(34.69㎡, 약 10.5평)과 유사한 '롯데맨션(335-15)' (2001년식, 34.72㎡)은 2026년 1월 13일에 6,000만원에 거래되었습니다. [cite: JSON]

'채움빌리지' (2018년식, 48.48㎡)는 2026년 1월 13일에 15,300만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 104.3만원 수준입니다. [cite: JSON]

'청아빌라(334-5)' (1995년식, 51.9㎡)는 2026년 1월 6일에 10,500만원에 거래되었습니다. [cite: JSON]

4.3. 시세 추정

본건의 건물 면적은 약 10.5평입니다.

가장 유사한 면적의 '롯데맨션' 거래가는 6,000만원으로, 평당 약 57.1만원 수준입니다.

최신 준공 연도의 '채움빌리지'의 평당 가격(약 104.3만원)을 적용할 경우, 10.5평에 약 1,095만원이 산출됩니다.

이는 감정가(11,600만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 서구청역(지하철) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 시설

기본적인 위생 및 급/배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 정상 작동 여부는 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)입니다.

외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 구역 내에서는 외국인 등이 주택용도 취득 시 관할 구청장의 허가가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 주체는 주택 취득 시 허가를 받아야 하며, 허가 절차 및 실거주 의무 등에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 불확실성

물건명세서 상 '을구 순위 9번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, HUG의 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고 최종적인 권리 관계 확인이 필요합니다. 만약 HUG의 동의가 무효화되거나 추가적인 해석이 필요할 경우, 임차보증금 106,000,000원을 인수할 위험이 존재할 수 있습니다.

6.3. 채무 총액

등기부상 총 채무액이 53억 3천만원으로 기재되어 있으나, 이는 압류 및 가압류 금액 일부만 합산된 것으로 추정되어 실제 채무 규모는 더 클 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계에 대한 정보가 없어, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구의 서구청역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 116,000,000원이며, 최근 주변 시세와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경으로 인한 임차권 관련 불확실성, 높은 총 채무액 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 임차권의 인수 여부는 명확한 확인이 필수적이며, 이에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

서구청역(인천 2호선) 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 좋습니다.

8.2. 도시형생활주택

최근 준공 연도의 유사 단지 시세가 상승하는 추세를 보이고 있어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. HUG 인수조건 변경

HUG에서 대항력 포기 조건으로 진행하는 경매 물건으로, 통상적인 경매 물건보다 명도 부담이 적을 수 있다는 장점이 있습니다. (단, 권리관계 최종 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

최근 '채움빌리지'의 평당 매매가를 고려할 때, 본건의 약 10.5평 면적은 약 10,950만원 수준의 시세로 추정됩니다.

그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성, 높은 총 채무액 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리분석상 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 물건명세서 상의 임차권 관련 명시를 반드시 확인해야 합니다.

이에 따라, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 92,800,000원 ~ 104,400,000원

(최소 입찰가: 감정가의 80% / 최대 입찰가: 감정가의 90%)

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 시세 및 권리 관계, 명도 관련 사항은 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 2026년 1월에 심곡동 일대에서 다세대주택 매매가 있었습니다. '채움빌리지'(2018년식, 48.48㎡)는 15,300만원, '롯데맨션(335-15)'(2001년식, 34.72㎡)은 6,000만원, '청아빌라(334-5)'(1995년식, 51.9㎡)는 10,500만원에 거래되었습니다. [cite: JSON]

* 외부 지도 검색 및 혐오시설 정보:

본 보고서는 제공된 텍스트 및 JSON 데이터를 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 검색이나 현장 조사를 통한 혐오시설 등 추가적인 주변 환경 정보는 포함되지 않았습니다. 이에 대한 확인은 별도로 진행하셔야 합니다.

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