나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30442 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 249 고강아파트 12동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물내의 제5층 제509호로서, (사용승인 : 1986.10.08) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 알미늄새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단지 부정형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 외곽으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 249 :제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-84)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-902)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역. 고강동 249-1 :제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만) (소로3-84)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면 (진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역. 고강동 249-2 :제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역) <공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역. 고강동 249-3 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역. 고강동 249-4 :제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만) (소로3-84)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면 (진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 인근지역내 동종/유사 아파트의 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30442 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 249 고강아파트 12동 5층509호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

토지면적: 43.23㎡ (약 142.8평)

토지지분: 43.23㎡ (약 142.8평)

건물면적: 48.60㎡ (약 160.7평)

건물지분: 48.6㎡ (약 160.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

아파트 단지 외곽으로는 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

총 인수 보증금: 0원

* 등기부 요약

- 소유권 이전: 황만식 (1987.06.03)

- 근저당: 예가람저축은행 (2022.07.05, 120,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매 개시 결정: 예가람저축은행 (2026.02.23, 108,423,862원)

총 등기부 채권액: 120,000,000원

* 물건명세서 참고사항

- 작성일: 2026.06.16

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 편의를 제공할 것으로 보입니다.

직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아니나, 주변 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 5층에 위치한 아파트입니다.

1986년 10월 8일에 사용 승인되어 건축된 지 약 40년 되었습니다.

외벽은 몰탈 위 수성 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 새시로 되어 있습니다.

* 내부 설비

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육 및 편의시설

본건 북동측 인근에 고강초등학교가 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 복합적인 용도 제한 및 관리 사항이 존재합니다.

- 중요시설물보호지구(공항): 공항 시설 보호 및 관련 규제 적용.

- 소음대책지역 제3종구역 및 항공표면(진입표면구역): 공항 인근으로 인한 소음 발생 가능성 및 항공기 운항 관련 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

- 가축사육제한구역: 가축 분뇨 관리 관련 제한이 있습니다.

- 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역: 수도권정비계획법 및 관련 부동산 거래 규제를 받습니다.

* 건축물 노후화

1986년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미확인

기타 참고사항에 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계가 미상이라고 명시되어 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원 확인)

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 1986년식 아파트로서, 감정가는 1억 7천 8백만원입니다.

인근에 고강초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 속합니다.

등기부상 말소기준권리인 근저당 외에는 특별한 인수되는 권리가 없으며, 임차인 보증금도 인수하지 않는 조건입니다.

다만, 공항 인근 지역으로 인한 소음대책지역 지정, 항공표면 구역, 토지거래 허가구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하며, 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 대중교통 접근성: 인근 시내버스 노선을 통한 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

* 주변 생활 편의시설: 주거 지역 내 근린생활시설 및 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 외 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 소형 면적: 48.60㎡의 전용면적으로, 1인 가구나 소형 가구에게 적합한 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 178,000,000원입니다.

입찰 희망 시에는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(공항 소음, 건물 노후화, 토지 이용 제한 등)와 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 토지 이용 제한 사항은 향후 재건축이나 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

본 건은 현재 인수할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가를 초기 기준으로 하여 추가적인 현장 조사 및 시세 분석 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.