나이스옥션 법원경매 부천 2026타경51 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-55 해오름빌 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "가돌릭대학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브(철근콘크리트)지붕 5층 건물 내 4층 401호로서 (사용승인일: 2015.10.13) 외 벽 : 치장벽돌 및 일부 돌붙임 마감 등. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설(소매 점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 중로 및 세로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경51 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-55 해오름빌 4층 401호 (신축 주소: 경기도 부천시 원미구 지봉로 29)

건물구조 및 용도: 철근콘크리트조 평스라브(철근콘크리트)지붕 5층 건물 내 4층 401호, 다세대주택

면적:

* 토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

* 토지 지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

* 건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

* 건물 지분: 49.75㎡ (약 15.05평)

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015.10.13)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "가톨릭대학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

교통 여건:

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

도로 상황:

* 본건은 동측 및 북측으로 각각 중로 및 세로(지선) 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역입니다.

* 토지거래허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

등기부 현황:

* 갑1: 2015-10-23 소유권보존 (김홍순)

* 갑2: 2015-11-06 소유권이전 (조영숙)

* 갑3: 2019-11-29 소유권이전 (김청우, 매매)

* 을3: 2024-02-19 전세권설정 (김향옥, 205,000,000원) - 말소

* 갑4: 2026-02-23 임의경매개시결정 (김향옥, 250,000,000원) - 말소

* 갑5: 2026-04-08 가압류 (인천신용보증재단, 26,500,000원) - 말소

말소기준권리: 을3 전세권설정 (2024-02-19)

등기부채권 총액: 231,500,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (자세한 내용은 명시되지 않음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

* '선순위전세권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 을3 전세권은 말소되었습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우 주의가 요구됩니다.

주의사항:

* 토지거래허가구역으로, 매수인 또는 잔금 납부 시점에 따라 소유권 이전 시 허가가 필요할 수 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

4. 상권분석

주변 건물 용도:

* 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 본건은 토지상 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다.

주요 시설:

* "가톨릭대학교" 남동측 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획에 따른 상권 특성:

* 제2종일반주거지역으로 주거 기능이 우선시되나, 근린생활시설도 입지 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

* 가톨릭대학교가 인접해 있습니다.

기타 설비 내역:

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정:

* 경매 물건의 진행 시점 및 잔금 납부 시점이 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 내에 해당하는 경우, 매수 후 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 정확한 잔금 납부 시점과 허가 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

선순위전세권 및 임대관계 미상:

* 등기부상 말소되었으나 '선순위전세권' 표기가 남아있고 '임대관계 미상'인 점은 대항력 있는 임차인 또는 숨은 권리 발생 가능성에 대한 주의를 요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

명도 관련 예상 비용 및 시간:

* 임대관계가 불분명하므로, 명도 협상이 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

매각 불포함 권리:

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리의 실제 존재 여부 및 내용에 대한 정보는 부족하므로 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치한 해오름빌 4층 401호 다세대주택입니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 약 15평, 대지권 약 9평으로 구성되어 실거주 또는 소형 임대 투자에 적합한 물건입니다. 주택가와 대학가 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '선순위전세권' 표기 및 '임대관계 미상'은 잠재적 리스크로 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간을 고려하여 잔금 납부 시점의 허가 필요 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 대학가 인접: 가톨릭대학교 인근으로 학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 실거주 용이: 전용 15평 크기로 1~2인 가구의 실거주에 적합한 평면입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 권리 관계가 명확하며, 향후 토지 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월 역곡동 73-3번지 소재 월드팰리스(2014년식, 전용 38.77㎡, 4층)가 245,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 연식 및 층수이나 전용면적이 더 작은 사례입니다. 다른 사례들은 건물 연식이 더 오래되거나(2001년, 2012년) 전용면적이 유사함에도 불구하고 13,800,000원 ~ 14,400,000원 수준에서 거래되어 큰 가격 편차를 보입니다.

본건은 2015년식으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 49.75㎡(약 15.05평)입니다. 월드팰리스 사례의 평당 가격을 단순 적용 시 시세가 높게 산정되나, 해당 거래가 이례적이거나 특정 요인에 의한 것으로 판단됩니다. 더 보수적으로 접근하여, 감정가(230,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 유사 조건의 거래 사례와 물건의 잠재적 리스크(토지거래허가구역, 임대관계 미상 등)를 종합적으로 고려할 때, 225,000,000원 ~ 235,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

입찰 전 반드시 토지거래허가구역 지정 기간 및 잔금 납부 시점의 허가 필요 여부, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 현장 조사 및 권리 분석 확인이 필요합니다. 주변에 파악된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.