나이스옥션 법원경매 부천 2026타경67 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 베네피아오피스텔 15층1518호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 각종 근린생활시설, 공동주택단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천시청역/7호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내의 제15층 제1518호로서, (사용승인 : 2004.04.14) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 25미터, 15미터의 포장도로 및 동측으로 로폭 약 10미터의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기국제통상고-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(성빈센트유)[기타사항은부천교육지원청문의])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 1168-2 소재 베네피아오피스텔 15층 1518호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경67 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 15층에 해당하며, 사용승인일은 2004년 4월 14일입니다.

본건의 감정평가액은 100,000,000원입니다.

토지면적은 3.87㎡ (약 1.17평)이며, 토지지분 또한 3.8663㎡ (약 1.17평)입니다.

건물면적은 29.39㎡ (약 8.89평)이며, 건물지분도 29.39㎡ (약 8.89평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 송OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 유사한 형태의 업무시설, 다양한 근린생활시설, 그리고 공동주택단지 등이 혼재되어 있어 생활 여건이 무난한 지역입니다.

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 7호선 부천시청역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 송OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑7)입니다.

현황 임차인으로 송명산씨가 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다.

송명산씨는 2023년 4월 21일 전입신고, 2023년 4월 6일 확정일자를 받아 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

특히, 을구 7번 순위의 주택임차권 등기가 2025년 5월 9일에 접수되었으며, 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

따라서, 이 임차인의 보증금 120,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

건물 등기부상 권리금액 총액은 1,160,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 7번 임차권 등기로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(중동지구)에 포함됩니다.

건물은 상업 및 업무용으로 이용 중이며, 주변에는 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

남측으로 약 25미터, 북측으로 약 15미터, 동측으로 약 10미터의 도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

지하철 7호선 부천시청역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 부천시청을 비롯하여 백화점, 대형마트, 각종 상업시설 및 관공서가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주거 환경으로는 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 인근에 공원이 있어 산책 등 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 송명산씨의 존재입니다.

해당 임차인의 보증금은 120,000,000원이지만, 본 건의 감정평가액은 100,000,000원입니다.

이는 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받기 어려울 수 있음을 시사하며, 최소 20,000,000원 이상의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

본 건은 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로, 실제 이용 상태(오피스텔)와 일치합니다.

그 외, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일반적인 도시 지역의 제한사항이 존재합니다.

주변에 번화가가 있어 소음 발생 가능성이 있으며, 주차 공간이 부족할 수 있다는 후기도 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시청역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하여, 낙찰 시 보증금 일부를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다.

이러한 임차인 인수 부담과 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

부천시청역을 이용한 우수한 대중교통 접근성.

부천시청을 중심으로 형성된 잘 갖춰진 상업 및 행정 인프라.

오피스텔로서의 실용성과 더불어 임대 수익 창출 가능성.

향후 부천 지역 개발 계획에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(30.05㎡, 32.58㎡, 34.39㎡)의 오피스텔들이 2025년 12월 및 2026년 3월, 6월에 각각 10,500만원, 10,500만원, 6,950만원에 거래되었습니다.

가장 최근 거래인 2026년 6월의 6,950만원 거래는 다른 거래 대비 낮은 가격으로, 특정 사유가 있을 것으로 추정됩니다.

2025년 12월 및 2026년 3월의 거래가액 10,500만원을 기준으로 볼 때, 본건(29.39㎡)의 시장 가치는 10,500만원 수준으로 판단됩니다.

이에, 본건의 감정가(100,000,000원) 및 최근 시세 등을 종합적으로 고려하여, 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건의 시장가치 기준 예상 입찰가는 약 105,000,000원 수준으로 산정됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 120,000,000원 중 인수해야 할 금액을 정확히 파악하고, 해당 금액을 고려하여 총 투자 비용을 산출한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.