나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30374 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 547-5 주석리치빌 가동 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 소재하는 "고촌읍행정복지센터" 서측 인근에 위치하 며, 부근일대는 아파트 단지, 공원, 나지 등으로 형성된 공동주택지대로서 제반 주위환경 대 체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 남동측 인근에 소재하는 지하철역(김포골드라인 고촌역) 및 버스정류장까지 도보로 약 5분내외 소요되는 바 제반 교통상황 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제206호 단위세대로 2018년 11월 29일 사용승인 되었으며, 외벽 : 타일형 석재 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(연립주택)으로 이용중임.(별지 "내부구조도 참조")

설비내역

급탕 및 급배수설비와 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측의 중로에서 대상건물 남동측으로 진입하는 폭 약 8미터 정도의 전용 진입도로가 소재 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2018-06-18)으로, 고도지구(공항 고도제한해발50.50m~112.86m미만), 제1종지구단위계획구역(2014-12-12)(신곡1지구) , 소로2 류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)이며, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 하수처리구역(신 기처리분구)<하수도법>이고, 기타 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외 국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)임. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등 의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 되 어있음. - 현장조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인 은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰과 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30374 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 547-5 주석리치빌 가동 2층206호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제206호

사용승인일: 2018년 11월 29일

이용 상태: 공동주택(연립주택)으로 이용중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 185,000,000원

토지 면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물 면적: 33.79㎡ (약 10.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (별도 명시된 내용 없음)

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 소재하며, "고촌읍행정복지센터" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 공원, 나지 등으로 형성된 공동주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남동측 인근 지하철역(김포골드라인 고촌역) 및 버스정류장까지 도보 약 5분 소요되어 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항 고도제한), 제1종지구단위계획구역(신곡1지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25. 지정)으로 지정되어 있습니다.

※ 추가기재: 전산 오류 가능성이 있으므로, 인허가 및 토지거래 전 반드시 관계 부서에 확인 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을1: 주택임차권 (접수일자 2024-11-18, 권리자 문승효, 권리금액 174,000,000원, 말소: 인수)

* 갑6: 강제경매 (접수일자 2026-02-13, 권리자 문승효, 권리금액 179,000,000원, 말소: 말소) - 본건 경매 개시 결정 등기

* 기타 소유권 이전, 압류 등기 존재 (갑3, 갑4, 갑5)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문승효

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-18

* 확정일자: 2020-10-30

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 주택임차권등기(을1)가 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인 문승효는 대항력을 갖추고 있으며, 임차권 등기 금액은 174,000,000원입니다. 특이하게도, 해당 임차인이 본 경매의 채권자(강제경매 신청)이기도 합니다. 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 (제공된 JSON 데이터 기준)

* 2026년 6월 19일 거래: 김포시 고촌읍 신곡리 543-39, 월드모닝빌2,8동, 다세대, 전용 67.79㎡, 20,000만원 (2억원)

* 2026년 6월 4일 거래: 김포시 고촌읍 신곡리 547-5, 주석리치빌 가,나동, 연립, 전용 55.67㎡, 26,500만원 (2억 6천 5백만원) - 본건과 동일 단지

* 2026년 7월 4일 거래: 김포시 고촌읍 신곡리 577-12, 디아이빌5단지501동-504동, 연립, 전용 50.46㎡, 25,800만원 (2억 5천 8백만원)

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 주석리치빌(547-5번지)의 연립 주택이 2026년 6월 4일, 전용면적 55.67㎡ 기준으로 26,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 476만원/㎡ (또는 약 1,570만원/평) 수준입니다.

본건의 전용면적은 33.79㎡(약 10.22평)으로, 이 시세를 기준으로 환산 시 예상 시세는 약 1억 6천 8백만원 (33.79㎡ * 476만원/㎡) 정도로 추산됩니다.

본건의 감정가는 1억 8천 5백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 인접 단지들의 거래가격을 고려할 때, 입지 및 건물 상태에 따라 1억 6천만원대 후반에서 1억 8천만원대의 가치를 형성할 수 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 11월 29일 사용승인되었습니다. 외벽은 타일형 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다. 급탕 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 공동 설비로 승강기 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 소재지는 고촌읍 신곡리로, 주변에 고촌초등학교 등 교육 시설과 김포골드라인 고촌역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 아파트 단지 및 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 우수한 편입니다. 주변 지도 확인 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차권 등기된 금액은 174,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본건의 채권자가 해당 임차인인 점을 고려할 때, 임차인이 배당받는 금액과 최종 인수해야 하는 보증금의 차이를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 법규 관련 리스크

토지이용계획상 공항 고도제한, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등 공항 관련 제한사항이 존재하며, 철도보호지구, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 경우 거래 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 관계인 부재로 인한 임대차 관계 미확인 등은 물건의 정확한 현황 파악에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 고촌읍에 위치한 연립주택으로, 역세권에 준하는 교통 편의성과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점도 있습니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 이 임차인의 보증금 174,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점도 고려해야 합니다. 임차인과의 명확한 소통 및 법적 절차 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 고촌역 도보 5분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 향후 개발 가능성: 고촌 지역의 지속적인 도시 발전 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이며, 최근 동일 단지 거래 사례 및 주변 시세 분석 결과 예상 시세는 약 168,000,000원 수준입니다.

가장 큰 변수인 임차인의 보증금 174,000,000원을 고려했을 때, 경매를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 수 있도록 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다. 채권자가 임차인이므로, 경매 절차에서 본인의 채권을 최대한 확보하고자 할 가능성이 높습니다.

이에 따라, 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 염두에 두고, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 185,000,000원

위 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 경우를 가정한 가격입니다. 입찰 시에는 실제 배당 현황 및 임차인과의 협의 여부 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.