나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501653 [1] 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 호구포역(수인분당선)이 소재 하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하5층/지상15층 건물 내 제13층 제1302호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 기계식주차설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~ 12m)(2017-11-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)(( 문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금100,000,000원 범 위 : 제13층 제1302호 21.114㎡ 전부 임대차계약일자 : 2020년11월2일 주민등록일자 : 2020년11월17일 점유개시일자 : 2020년11월17일 확정일자 : 2020년11월2일 임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경501653 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 13층1302호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물명: 인천논현포레오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

총 층수: 지하 5층 / 지상 15층

해당 층: 13층

전용면적: 21.11㎡ (약 6.39평)

건축년도: 2018년

준공일: 2018년 9월 19일

사용승인일: 2018년 9월 19일

건축물 용도: 업무시설

1.3. 토지 정보

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

토지 지분: 3.8935㎡ (약 1.18평)

1.4. 매각 정보

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역(수인분당선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서, 대체로 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

북서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 노선버스정류장 및 호구포역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하여 교통 환경은 전반적으로 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 2월 27일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501653)입니다.

이 외 을구 1번 순위의 주택임차권(김시온, 100,000,000원)이 존재하나, 해당 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.)

경매로 인해 인수해야 할 부담있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원 (전세 임차인으로 추정)

* 전입일자/점유개시일: 2020년 11월 17일

* 확정일자: 2020년 11월 02일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 '없음'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 가능성이 높습니다.)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 본건은 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 HUG 보증 관련 조건 변화를 의미할 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 정확한 인수 조건 및 절차를 확인하는 것이 필수적입니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 주택임차권이 있으나, 말소기준권리보다 선순위임에도 불구하고 HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 대항력 없음 표기로 인해 매각으로 소멸될 것으로 분석됩니다. 그러나 혹시 모를 인수 여부 및 명도 관련 분쟁 가능성에 대비하여, 입찰 전 법원 문건, 임차인과의 직접 확인 등을 통해 최종 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 임차인 보증금: 임차인의 보증금 100,000,000원은 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 논현동 일대는 주거용 오피스텔과 아파트 단지가 밀집한 지역입니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

호구포역 역세권이라는 점은 직장인 등 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교통: 수인분당선 호구포역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 출퇴근이 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 공원 등은 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주거 환경: 신축급 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 변동 가능성

등기부상 말소 예정인 권리들이 다수 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 최종적으로 명확한 확인이 필요합니다. 특히 HUG와의 계약 조건 및 말소 동의 효력에 대한 법적 검토가 요구됩니다.

5.2. 시세 대비 감정가 차이

본 건의 감정가는 97,000,000원이나, 최근 실거래가 자료에 따르면 유사 면적대의 거래가는 71,890,000원 ~ 71,980,000원 수준입니다. 감정가가 시세보다 현저히 높아, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 논현동 역세권에 위치한 비교적 신축의 소형 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 교통 환경은 우수한 편입니다.

다만, 감정가 대비 낮은 시세, HUG 관련 복잡한 인수 조건, 그리고 권리 분석상 말소 예정인 임차권의 효력 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

권리 관계가 명확히 정리되고, HUG 인수 조건 등의 특이사항이 모두 해소된다는 전제 하에, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 수인분당선 호구포역 인근에 위치하여 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 저평가 가능성: 현재 시세가 감정가보다 현저히 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(21.114㎡)의 오피스텔 거래가는 2025년 11월 기준으로 71,890,000원에서 71,980,000원 사이에 형성되어 있습니다.

따라서, 현재 시세 기준으로 볼 때 7,200만원에서 7,500만원 사이의 입찰가를 보수적으로 고려해 볼 수 있습니다.

이 가격대는 인수해야 할 보증금이 없는 점, 신축 오피스텔의 입지적 장점 등을 반영한 것입니다.

단, 입찰 참여 전 감정가와 시세의 차이, HUG 관련 조건, 임차인 현황 등 모든 리스크 요인을 재확인하고, 본인의 투자 목표에 맞는 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.