나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501668 [1] 인천광역시 남구 문학동 138-11 라임하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영창 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 남서측 인근에 위치하는 라임하우스 2층 202호로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서 외벽: 스톤코트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측으로 세로변 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권 정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501668 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 138-11 라임하우스 2층 202호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,300만원

토지 면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

건물 면적: 59.03㎡ (약 17.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주

건축물 준공년도: 2014년

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 1일 접수된 홍민규의 근저당권 (을1) 입니다.

말소되는 권리:

* 근저당권 (을1): 2022-04-01, 홍민규, 1억 2,000만원

* 주택임차권 (을2): 2024-01-26 접수, 이 (보증금 1억 6,500만원, 전입 2022-01-03, 확정 2021-11-10).

* 본 건은 집합건물 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되었습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전 (갑7): 2022-02-14, 송재술 (매매)

* 압류 (갑10, 갑11, 갑13, 갑14)

* 강제 경매 (갑12): 2026-02-27, 주택도시보증공사, 1억 6,500만원

인수되는 권리: 상기 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 추가적인 권리 인수 사항은 없습니다.

총 채권액: 2억 8,500만원

1.3. 상권분석

주변 환경: 문학초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다. 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

상권 특성: 해당 물건지는 특정 상업 지구보다는 일반적인 주거 지역 내에 형성된 근린 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 문학초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 일반적인 주거 지역으로, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주차: 본 건이 속한 건물(라임하우스)의 주차 가능 대수 및 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 다세대주택의 경우 주차 공간이 협소할 수 있으므로, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부상 '을2' 순위 주택임차권 등기(말소)와 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 주의가 필요합니다. 그러나 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰 시 소멸될 것으로 예상되므로, 최종적인 말소 여부 확인이 중요합니다.

복잡한 등기 이력: 다수의 소유권 이전, 압류, 강제경매 등기 이력이 존재하여, 과거 소유권 및 권리 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 대상자(외국인 등)의 경우 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 5,300만원에 경매로 진행 중입니다.

주요 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들이 대부분 정리될 것으로 예상됩니다.

HUG 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높으나, 최종 확인 절차가 중요합니다.

입지 및 교통 여건은 양호하며, 문학초등학교 인근이라는 장점이 있습니다.

다만, 복잡한 등기 이력과 HUG 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

합리적인 감정가 수준: 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 향후 시세 상승 여력 및 투자 가치를 고려할 때 접근 가능성이 있습니다.

우수한 교육 환경: 문학초등학교가 인접해 있어 학군 수요 및 주거 안정성 측면에서 긍정적입니다.

권리관계 정리 용이성: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 부담이 해소될 가능성이 높아, 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 실거래 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59㎡)의 다세대주택 거래가는 8,100만원에서 11,800만원 수준으로 형성되어 있습니다. (2001년식 건물 기준)

* 비교적 신축인 2016년식의 45.194㎡ 면적 물건이 12,100만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본 건은 2014년식 건물로, 면적(59.03㎡)은 유사하지만 연식은 2001년식보다 신축이므로, 2001년식 거래가보다는 높은 가격을 기대할 수 있습니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 적정 시세는 약 1억 1,500만원에서 1억 2,500만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 1억 5,300만원은 현 시세보다 높은 편입니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 시세 범위를 참고하여 산정합니다.

예상 입찰가:

* 보수적 접근: 105,000,000원

* 적정가: 115,000,000원

* 적극적 접근: 125,000,000원

* 상기 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시장 동향, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.