나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501650 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 창영동 소재 ‘도원역(지하철 1호선)’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 도원역(지하철 1호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 11층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2018-11-06) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 2층204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 11층 건물

사용 승인일: 2018년 11월 6일

용도: 오피스텔

경매 구분: 부동산강제경매

사건 번호: 인천지방법원 2026타경501650 (1)

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 12.17㎡ (약 3.68평)

건물 면적: 74.83㎡ (약 22.63평)

건물 전유 면적: 74.8301㎡ (약 22.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 175,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘아르누보’ 건물 내에 위치합니다.

주변은 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 도원역(지하철 1호선)이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 도원역(지하철 1호선) 및 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2022년 6월 9일 접수된 권영진 씨 명의의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있습니다.

첫 번째 임차인은 주택도시보증공사(김인겸)로, 보증금 242,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 2월 28일, 확정일자는 2022년 2월 8일입니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

두 번째 임차인은 유정옥 씨로, 보증금 0원, 차임 0원이며, 전입일자는 2024년 12월 20일입니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 을구 순위 4번 주택임차권등기(김인겸)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 기타 권리 관계

말소기준권리: 을3 근저당권 (2022-06-09, 권영진)

선순위 권리: 갑1, 갑2(2018-11-19), 갑3(2022-03-21)

후순위 권리: 갑4 가압류(2023-11-15, 주택도시보증공사), 을4 주택임차권(2024-04-03, 김인겸, 말소예정), 갑5 압류(2025-08-18, 부천시), 갑6 강제경매(2026-02-27, 주택도시보증공사)

주택임차권(을4)은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서지만, 등기부상 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 정보

건물명: 아르누보

준공년도: 2018년 (사용승인 2018-11-06)

구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 11층

총 세대수: 건물은 총 45호실로 구성되어 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

동일 건물 내 유사 면적(전용 71.85㎡)의 최근 실거래가는 2024년 9월 118,100,000원(4층)에서 2025년 12월 136,010,000원(10층)까지 분포하고 있습니다.

본건은 2층으로, 층수가 낮아 거래가액이 상기 데이터의 하단부 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

감정평가액은 175,000,000원이나, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

4.3. 지역 상권 특성

본건이 위치한 미추홀구 숭의동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

도원역 인근으로 유동인구가 있으며, 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

인천지하철 1호선 도원역 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

숭의근린공원 등 휴식 공간도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차권 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 법적 효력을 재확인하는 것이 중요합니다.

유정옥 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 특이사항 여부 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 특수물건 정보가 있어, 경매 절차 및 인수 권리 관계를 명확히 이해해야 합니다.

6.3. 시장 및 가치 변동 리스크

감정평가액과 최근 실거래가 간의 큰 차이로 인해, 실제 경매 시 예상가와 낙찰가 사이에 괴리가 발생할 수 있습니다.

2층이라는 점이 층별 가치 차이를 발생시킬 수 있습니다.

6.4. 기타 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 구매자는 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2018년 준공)에 위치하며, 역세권이라는 장점을 가진 오피스텔입니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가와 실제 거래가 간의 격차, 그리고 2층이라는 점은 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

주택도시보증공사의 개입으로 경매 절차가 비교적 명확하게 진행될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

최신 건축 연도(2018년)로 건물 상태 양호 기대.

도원역(지하철 1호선) 초역세권으로 우수한 교통 및 입지 조건.

임차권 등 복잡한 권리 관계가 HUG의 개입으로 정리되어 명확한 권리 취득 가능.

전용면적 약 22.6평으로 1~2인 가구 및 소규모 업무 공간으로 활용 적합.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 전용면적 약 71.85㎡의 실거래가는 2024년 9월 118,100,000원(4층)부터 2025년 12월 136,010,000원(10층)까지입니다.

본건은 2층에 위치하여, 4층 이하의 거래가액보다 낮을 것으로 예상됩니다. 이를 감안하여 대략 110,000,000원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정평가액은 175,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 및 2층이라는 점을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 시세 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 110,000,000원 이상에서 경쟁 상황을 보며 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.