나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501636 [1] 인천광역시 계양구 효성동 545-9 스타클래스 104-에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트및 다세대주택,중소규모의 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내(사용승인일:2011.12.11) 제4층 제401호로서, 외벽:칼리스톤및 일부 벽돌쌓기 마감등. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,도시가스시설,난방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, "다세대주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 진입도로를 통하여 인근 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501636 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 545-9 스타클래스 104-에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 33.15㎡ (약 10.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.59㎡ (약 17.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주변은 아파트, 다세대주택, 중소규모 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (채권액: 163,000,000원)

등기부 현황 요약:

* 갑1: 소유권보존 (2011.12.19)

* 갑2: 소유권이전 (2011.12.19)

* 갑3: 공유자전원지분전부이전 (2020.12.09) - 매매

* 갑4: 압류 (2021.02.02) - 말소 기준 권리

* 을5: 주택임차권 (2023.03.10 접수) - 권리자: 김주신, 권리금액: 163,000,000원, 전입일자: 2020-11-17, 확정일자: 2020-11-11. 본 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑7, 갑10, 갑12, 갑13, 갑15, 갑16, 갑17: 각종 압류 (말소됨)

* 갑18: 강제경매 (2026.02.26) - 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 163,000,000원. 본 경매 사건입니다.

총 등기부채권액: 163,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김주신)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-17

* 확정일자: 2020-11-11

* 배당신고일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 상가, 소규모 공장 등이 혼재된 주거지대에 위치하고 있습니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 49.49㎡ 면적의 연립주택이 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 41.67㎡ 면적의 다세대주택이 69,700,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 56.1㎡ 면적의 다세대주택이 90,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 거래 사례들을 바탕으로 볼 때, 해당 지역의 다세대주택 시세는 공급면적 기준 약 160만 원/㎡ 내외로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제4층 제401호이며, 2011년 12월 11일에 사용 승인되었습니다.

마감 상태: 외벽은 칼리스톤 및 일부 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 시설, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 남측 진입도로를 통해 인근 공도와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대 내역은 별도로 확인되지 않았으나, 등기부상 명확한 임차권은 말소 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(144,000,000원)는 최근 유사 물건들의 실제 거래가(69,700,000원 ~ 90,000,000원)와 비교했을 때 상당히 높은 수준입니다. 이는 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

임차권 관련 불확실성: 등기부상 주택임차권(163,000,000원)은 대항력이 없으며 말소될 예정이나, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 표기는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

토지거래 허가구역: 본건은 2026년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 계양구 효성동에 위치한 본 다세대주택은 2011년에 건축된 비교적 신축 건물로, 주거 지역 내에서 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

주요 권리 분석 결과, 163,000,000원의 주택임차권이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

가장 큰 고려 사항은 감정가와 실제 시장 가격 간의 상당한 괴리입니다. 이러한 상황은 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2011년 건축 연식으로 비교적 최신 건축 기술과 설비가 적용되었습니다.

권리 관계 명확화 기대: 주택임차권이 대항력이 없고 말소 예정임에 따라, 낙찰 시 권리 관계가 명확해질 것으로 보입니다.

우수한 입지: 주거 및 생활 편의시설과 인접하며 교통망이 편리합니다.

시세 차익 가능성: 감정가와 시장가 간의 차이를 활용하여 저가 매수를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

최근 시세 (주변 유사 물건 거래가): 약 69,700,000원 ~ 90,000,000원 (면적 41.67~56.1㎡ 기준)

시세 기준 면적당 단가: 약 1,600,000원/㎡ ~ 1,670,000원/㎡

본건 건물 면적 (56.59㎡) 기준 예상 시가: 약 90,000,000원 ~ 94,000,000원

감정가가 시세보다 현저히 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례의 최고가 수준 및 감정가와의 격차를 고려하여, 낙찰 희망가는 시세 대비 70~80% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 변동 등 추가적인 정보 수집 및 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

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