나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501627 [1] 인천광역시 계양구 동양동 601-9 마이웨이빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재‘동양중학교’서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브(경사지붕)지붕 지상5층건 내 제5층 제 501호로서, 외벽: 돌 붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 샷시조 판넬지붕(테라스/용도미상) 약 8.28㎡ 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501627 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 동양동 601-9번지, 마이웨이빌 5층 501호이며, 건물명은 마이웨이빌입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물대장 상 집합건물 정보에 따르면 2010년 5월에 사용승인되었습니다.

감정평가액은 139,600,000원 (1억 3,960만원)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501627 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 601-9 마이웨이빌 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2010년 (사용승인 2011년 3월 16일)

* 감정가: 139,600,000원

* 토지면적: 30.09㎡ (약 9.10평)

* 건물면적: 40.47㎡ (약 12.24평)

* 건물 제시외면적: 8.28㎡ (약 2.51평) - 샷시조 판넬지붕(테라스/용도미상)

* 총 면적 (건물+제시외): 48.75㎡ (약 14.75평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 '동양중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

* 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 등고평탄한 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: (을구 7번) 부산지방법원 2024카단103403 가압류 (접수일자 2024-05-31)

* 매각으로 소멸되는 권리:

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸됩니다. 여기에는 갑구 7번 가압류, 갑구 8번 압류, 갑구 9번 압류, 갑구 10번 강제경매, 갑구 11번 압류가 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서에 따르면, 을구 순위 6번 주택임차권등기(권리자: 정관희, 보증금 1억 9천만원)가 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있습니다. 그러나 '다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 비고 사항이 있습니다. 이는 해당 임차권이 낙찰 후에도 인수될 수 있으나, HUG(주택도시보증공사)의 동의로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 최종적으로 매각으로 소멸되는지 인수되는지의 여부는 매각물건명세서 및 현황조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 인수되는 보증금:

권리분석 상, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출에 따른 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정.

* 주택도시보증공사가 채권자임과 동시에 임차인으로 등재된 특이사항이 있으며, 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 인천 계양구 동양동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 형태를 보입니다. 동양중학교와 인접하여 교육 관련 수요가 예상되며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 단지보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 동양중학교가 바로 인근에 위치하며, 동양초등학교, 계산고등학교 등이 근거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시에도 도로망이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의: 단지 주변으로 상가들이 분포하여 기본적인 마트, 식당, 병원 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 계양산, 징매골공원 등이 인근에 있어 가벼운 산책이나 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 건물에는 약 8.28㎡(약 2.51평)의 샷시조 판넬지붕(테라스/용도미상)이 제시외 면적으로 포함되어 있습니다. 이는 불법 건축물일 가능성이 있으며, 추후 철거 명령이나 원상복구 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항 관련), 상대보호구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경, 토지 거래 등에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 장애물제한표면구역은 공항 인근 지역에 적용되는 것으로, 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 얽혀있는 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG가 특정 조건 하에 본 물건의 인수 또는 처리에 관여함을 의미할 수 있으며, 이는 경매 낙찰 후 예상치 못한 추가 조건이나 절차가 발생할 가능성을 내포합니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 임차권 관련 불확실성: 을구 6번 주택임차권이 말소되지 않는 권리로 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 법률 해석이나 절차 진행 상 변수가 발생할 수 있으므로, 최종 낙찰 전 법원이나 관련 기관을 통해 명확한 소멸 여부를 다시 한번 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 계양구 동양동에 위치한 비교적 신축(2010년) 다세대주택으로, 감정가는 1억 3,960만원입니다. 입지적으로는 학교가 인접하고 교통이 편리하며, 생활 편의시설 이용이 가능한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 그러나 약 8.28㎡의 제시외 건물 존재, 복잡하고 제한적인 토지이용계획, 그리고 HUG가 관련된 특수 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 HUG의 인수조건 변경과 관련된 구체적인 내용 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 인수되는 보증금이나 별도의 채무 부담이 없어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 실거주 목적으로도 충분하며, 감정가를 고려할 때 소액 투자로 접근 가능합니다.

* 신축급 건물: 2010년식 건물로, 주변의 오래된 빌라 대비 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 기대됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 139,600,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 23일 거래: F.HBlack (2021년 건축), 40.51㎡ (약 12.25평) - 199,000,000원 (㎡당 약 491,212원)

* 2026년 7월 13일 거래: 솔향기마을1단지 (2010년 건축), 50.83㎡ (약 15.37평) - 170,000,000원 (㎡당 약 334,442원)

* 2026년 7월 6일 거래: 신세계드림빌 (2008년 건축), 54.65㎡ (약 16.53평) - 105,500,000원 (㎡당 약 193,047원)

* 본건 물건은 40.47㎡(약 12.24평)로, 2010년 건축된 50.83㎡ 거래 사례(170,000,000원)와 유사한 건축 연도를 가집니다. 이 거래 사례의 ㎡당 가격(약 334,442원)을 적용하면, 본건은 약 135,350,000원 (40.47㎡ * 334,442원/㎡)의 가치를 추정할 수 있습니다.

* 감정가(139,600,000원)는 최근 거래 사례 중 2010년식 건물의 적정 가격 수준과 부합하는 것으로 보입니다.

* 최신 건축물(2021년)의 거래가(199,000,000원)는 신축 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그보다 약간 높게 형성될 수 있습니다. 제시외 건물 및 HUG 관련 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 145,000,000원 ~ 155,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

* 투자 시 유의사항 : 입찰 전 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서 및 현황조사서를 재확인하고, 제시외 건물 처리 비용, HUG와의 계약 조건 등에 대한 상세한 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.