나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501664 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 6미터, 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501664 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 11층1104호

용도: 도시형생활주택

건물규모: 15층 건물 중 11층, 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 9월 7일

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.8918㎡ (약 1.48평)

건물면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

건물지분: 24.92㎡ (약 7.54평)

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

주요특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난합니다.

교통상황:

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 가능하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태:

건물은 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 6미터, 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501664)입니다.

인수되는 권리:

일반적으로 강제경매로 인한 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다. 물건명세서상 '을구 순위 7번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있어 실제 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강선규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 11월 12일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다는 점은 특이사항이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이선영)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 18일

확정일자: 2022년 7월 3일

배당신고일자: 2024년 8월 14일

대항력: 없음

권리분석: 을구 7번 주택임차권으로 등기되어 있으나, 말소기준권리인 강제경매보다 후순위이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약:

등기부상 공유자 지분 이전, 신탁, 소유권 이전 등의 거래 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 강제경매 개시 결정이며, 총 채권액은 135,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 건물 시세:

제공된 주변 매매 정보에 따르면 다음과 같은 시세가 확인됩니다.

* 건물명: 우진그린빌 (2001년 건축, 38.94㎡, 2026년 7월 거래 70,000,000원) - 면적당 약 1,797,400원/m²

* 건물명: 해피팰리스 (2015년 건축, 49.26㎡, 2026년 7월 거래 284,000,000원) - 면적당 약 5,765,300원/m²

* 건물명: 신한 (2002년 건축, 56.08㎡, 2026년 7월 거래 123,000,000원) - 면적당 약 2,193,295원/m²

주변 가격 동향:

본건(대준블루온 1104호)의 전용면적은 24.92㎡이며, 감정가는 113,000,000원입니다. 이는 면적당 약 4,534,510원/m² 수준입니다. 상기 주변 시세 중 신축 건물(해피팰리스)의 면적당 단가(약 577만원/m²)보다는 낮고, 오래된 건물(신한)의 단가(약 219만원/m²)보다는 높은 수준입니다. 건물 건축연도(2010년) 및 면적(24.92㎡)을 고려할 때, 감정가는 주변 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 첫 번째 시세 정보(우진그린빌)는 면적 대비 가격이 현저히 낮아 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 내부 설비:

상하수도, 난방, 위생설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 지정기간)

* 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 지정기간 내에는 관련 규정을 준수해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(강선규) 관련 불확실성: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 특이하며, 임대관계가 미상이라는 점과 함께 인수 시 명도에 예상치 못한 어려움이나 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 내용이 명시되지 않아, HUG의 역할이나 조건에 따라 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구, 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 교통 여건 및 입지 자체는 양호한 편입니다. 감정가는 113,000,000원으로, 주변 유사 물건 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 존재한다는 점, HUG 관련 조건 변경 등 해결되지 않은 권리 관계 및 불확실성이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 명도 가능성과 관련 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강점:

* 우수한 교통 여건 및 부평구 내의 주거 및 상업지 배후 수요.

* 최근 건축된(2010년) 현대적인 도시형생활주택으로 실거주 및 임대 수익용으로 고려 가능.

* 일반상업지역으로 향후 발전 가능성 존재.

* 약점:

* 보증금 0원, 차임 0원에도 대항력이 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크.

* HUG 인수조건 변경 관련 불확실성.

* 다양한 토지이용계획 및 제한으로 인한 향후 개발 제약 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 건물들은 약 219만원/m²에서 577만원/m²의 가격대를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 약 453만원/m² 수준으로, 최근 시세 범주 내에 있습니다.

그러나 보증금 0원, 차임 0원에도 대항력이 있는 임차인의 존재는 명도 비용 및 기간에 대한 불확실성을 높여 실질적인 취득 가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, HUG의 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 보수적으로 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 권리 분석 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후 최종적으로 90,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 명도 가능성과 예상 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 만약 해당 임차인이 명도에 협조하지 않거나 소송이 필요할 경우, 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.

* 주변 지역의 혐오시설 정보에 대해서는 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다. 외부 지도 서비스 등을 통해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.