나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501698 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 지하철 1호선 '제물포역' 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 '제물포역' 및 노선버스정류장이 소 재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등, 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501698 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-35 제너스빌 4층402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 53.11㎡ (약 16.07평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물명: 제너스빌

* 총 층수: 7층 (본건 4층)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 사용승인일: 2016-05-04

* 주용도: 업무시설 (외 공동주택)

* 전유면적: 53.11㎡ (약 16.07평)

* 건축물대장상 대지면적: 294㎡ (약 88.93평)

* 건축물대장상 연면적: 997.21㎡ (약 301.62평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 지하철 1호선 '제물포역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '제물포역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 요약

* 소유권보존: 이상식 (2016-05-16)

* 주택임차권: 김성곤 (158,000,000원, 2020-09-25 전입, 2020-09-07 확정) - 말소 예정

* 소유권이전2번신탁등기말소: 박연숙 (2020-09-25)

* 압류: 남인천세무서장 (2021-03-10) - 말소기준권리

* 압류: 안산세무서장 (2022-05-10) - 말소

* 압류: 동안산세무서장 (2023-11-02) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (158,000,000원, 2026-02-27 개시) - 말소

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021-03-10)입니다.

* 인수되는 권리

통상적인 경매 절차에 따라 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며, 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다. 다만, 물건명세서에 '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 조건 하에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 해당 임차인의 보증금 인수 의무를 면제받기 위한 조치로 해석될 수 있으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(김성곤))

* 보증금: 158,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-25

* 확정일자: 2020-09-07

* 배당신고일자: 2022-10-25

* 대항력: 없음 (자료상 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다.)

* 권리분석 시 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 등기부상 김성곤 임차인의 주택임차권은 말소 예정으로 보이나, 물건명세서상 HUG의 '말소동의 확약서' 제출이 명시된 점을 볼 때, 낙찰 후 해당 임차인과의 관계 또는 HUG와의 추가적인 정산 문제가 발생할 수 있습니다. '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, HUG의 인수조건 변경 내용과 확약서 제출의 구체적인 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 제물포역을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 업종 분포

주변 상권은 주로 오피스텔 거주민 및 제물포역 이용객을 대상으로 하는 근린생활시설(편의점, 식당, 카페 등)과 업무시설이 혼합된 형태일 것으로 예상됩니다.

* 상권 활성화 정도

제물포역세권이라는 입지적 장점과 함께, 주변 지역의 개발 계획 등에 따라 상권의 향후 활성화 가능성을 평가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 1호선 제물포역이 인접하여 인천 시내 및 수도권 접근이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가 조사 필요)

* 주거환경

오피스텔과 아파트가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 무난한 편입니다. 다만, 숭의동 일부 지역에서는 장기간 공사가 중단된 건물이 방치되어 슬럼화 우려가 제기되는 사례가 있으니, 본건 인근 지역의 전반적인 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다. (본건과 직접 인접한 곳은 아니지만, 지역 내 이슈로 파악됨)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 문제

가장 핵심적인 리스크입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하였으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 문구는 임차인과의 관계에서 복잡한 문제가 있음을 시사합니다. 비록 등기부상 임차권이 말소 예정으로 표기되고 '대항력 없음'으로 명시되어 있더라도, HUG가 제출한 '말소 동의 확약서'의 법적 효력과 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 낙찰자가 예상치 못한 보증금 인수 부담을 지게 될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 주변 지역 개발 현황

인천 미추홀구는 도시 재생 및 개발 사업이 진행 중인 지역이 많습니다. 본건이 위치한 숭의동 또한 지역 특성에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있으므로, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획을 파악하는 것이 좋습니다.

* 건물 노후화 및 관리

2016년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 7층 규모 건물의 유지보수 및 관리비 발생 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 제물포역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성을 갖춘 역세권 물건입니다. 주위 환경은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이고, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 관련 특이사항이 존재한다는 점입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 존재하지 않으나, HUG가 제출한 '말소 동의 확약서'의 효력으로 인해 낙찰자가 부담할 위험은 없는지 철저한 조사가 필요합니다. '대항력 없음' 표기에도 불구하고, HUG와의 복잡한 관계는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다.

감정가 141,000,000원 대비 시세 및 향후 발전 가능성을 신중히 검토하여 투자 결정을 내려야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지

지하철 1호선 제물포역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통이 매우 편리하여 임대 수요 확보 및 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔

2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여, 즉시 임대 수익 창출이 가능하며 향후 추가적인 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 시세 차익

권리 관계상의 리스크를 명확히 해소하고, 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 141,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 '0원'으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 임대료 수준, 공실률 등의 심층적인 시세 조사가 필수적입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 리스크가 완전히 해소되었는지 여부가 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

제공된 정보만으로는 시세 조사 및 리스크 분석이 제한적이므로, 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 낙찰 가능한 범위를 설정하되, 권리 관계의 불확실성이 해소되지 않은 경우 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

투자 시 유의사항: HUG와의 관계, 임차인과의 법률적 쟁점 등을 반드시 명확히 확인한 후, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.