나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501662 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 13층1304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건물내의 제13층 제1304호로서, (사용승인 : 2012.09.17) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 로폭 약 8미터, 6미터, 남서측으로 로폭 약 25미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501662 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

물건명: 대준블루온 13층1304호

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 13층1304호

용도: 도시형생활주택

건물명: 대준블루온

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.8918㎡ (약 1.48평)

건물면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

건물지분: 24.92㎡ (약 7.54평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 111,000,000원 (일억일천일백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부평역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 신탁 등기가 있으며, 말소기준권리는 2026년 2월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 7번)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권 등기(을구 7번)는 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 신규 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 임차인: 장소정)

* 보증금: 122,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 18일

* 확정일자: 2022년 7월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장소정의 주택임차권 등기가 말소 대상이며, 보증금 122,500,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사 시점(2026년 7월)에 거래된 다세대주택의 면적별 거래가는 다음과 같습니다.

* 38.94㎡ (약 11.78평) 빌라 (2001년식): 70,000,000원 (㎡당 약 180만원)

* 49.26㎡ (약 14.90평) 빌라 (2015년식): 284,000,000원 (㎡당 약 577만원)

* 56.08㎡ (약 17.00평) 연립다세대 (2002년식): 123,000,000원 (㎡당 약 219만원)

본 건은 24.92㎡ (약 7.54평) 면적에 감정가 111,000,000원 (㎡당 약 445만원)으로, 주변 거래 사례와 비교했을 때 건물 연식(2012년 사용승인)을 감안하면 합리적인 수준의 감정가로 판단됩니다. 특히 2015년식 고가 거래 사례와 비교 시, 본 건의 감정가는 상대적으로 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특징

본 건이 위치한 부평동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 풍부한 근린생활시설과 편의시설을 갖추고 있어 임대 수요 및 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 총 15층 높이의 철근콘크리트 구조 건물로, 2012년 9월 17일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임 및 수성페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 시공되었습니다.

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 도시가스 및 난방 설비, 그리고 승강기가 설치되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 행정적 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 해당 지정기간은 물건명세서 작성일(2026.09.07) 기준으로 이미 만료되었습니다.

6.2. 기타 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 주택임차권이 말소 예정이고 인수 보증금이 없는 점을 미루어 볼 때, 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 해당 변경 사유에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 우수한 교통망과 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치한 도시형생활주택입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소로 인해 인수할 권리나 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확한 점이 큰 장점입니다. 비록 건물 면적이 다소 작지만, 2012년식 건물의 상태와 지역 시세를 고려할 때 합리적인 감정가로 책정되었습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 이는 일반적인 도시 지역에서 흔히 발견되는 규제 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 리스크 완벽 소멸: 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 임차 관련 보증금은 인수하지 않으므로 명도 관련 부담이 없습니다.

* 탁월한 입지: 부평역 인근으로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이하여 실거주 및 임대 수익 모두 적합합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* HUG 관련 절차 완료: 채권자(HUG) 주도로 경매가 진행되고 있어, 절차상 안정성이 확보되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 111,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 없고 입지가 우수하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 경쟁이 예상됩니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 90%~100%, 적극적인 투자를 위해서는 감정가의 100%~110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 범위는 100,000,000원에서 122,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 당시 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.