나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501688 [1] 인천광역시 부평구 부평동 577-2 퍼스트씨티56 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천1호선, 1호선 "부평역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2015-04-01) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 업무시설 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기사항 있음. -임차보증금 금190,000,000원 -임대차계약일자 2020.02.06 -확정일자 2020.02.10

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501688 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 577-2 퍼스트씨티56 2층204호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평스라브지붕 지하2층/지상15층 건 내 제2층 제204호 (사용승인일: 2015-04-01)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 211,000,000원

토지면적: 10.70㎡ (약 3.23평)

토지지분: 10.7㎡ (약 3.23평)

건물면적: 72.09㎡ (약 21.79평)

건물지분: 72.09㎡ (약 21.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 인천1호선 및 1호선 "부평역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북동측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 압류(체납징세)입니다.

등기부등본상 권리사항을 종합적으로 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 순위 4번의 주택임차권(채권자: 정수진, 금액: 190,000,000원)이 존재했으나, 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정수진)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-03-05

확정일자: 2020-02-10

배당신고일자: 2022-04-18

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 사항으로, 별도 인수 부담 없음.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-15

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력 없는 임차인임.

총 등기부채권액은 약 5,414,000,000원으로 높게 나타나고 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 부평역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다.

인천 지하철 1호선과 경인선(1호선)이 교차하는 부평역 역세권으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

다양한 소매업, 서비스업, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높으며, 오피스텔의 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 대규모 주거 단지와 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성 또한 뛰어납니다.

5. 생활정보

교통: 부평역을 이용한 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 시내외 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 롯데백화점, 신트리플, CGV 등 대형 상업시설과 문화시설이 부평역 인근에 밀집해 있어 쇼핑, 문화생활, 여가 활동이 편리합니다. 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 서비스 이용이 용이합니다.

교육시설: 인천부흥초등학교가 인접해 있으며, 부평 지역의 다수 중학교 및 고등학교 접근성도 양호합니다.

기타: 주변에 숙박시설이 일부 소재하고 있어, 특정 시간대 소음 발생 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자가 주택도시보증공사(HUG)로 추정되며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 관련된 특이사항은 경매 절차 또는 낙찰 후 물건 이용에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. HUG와의 정확한 인수 조건을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

임차권 관련 불확실성: 등기부상 임차권이 말소 처리되었고, 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 만약의 경우에 대비하여 HUG와의 최종 인수 조건 관련 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 발표되어 실질적 부담은 없을 것으로 보임)

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 54억원 이상으로 매우 높아, 경매가 진행된 배경과 본 물건의 실제 가치 간의 괴리가 있을 수 있습니다. 이는 향후 부동산 시장 변동 시 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 환경: 숙박시설 등이 혼재하고 있어, 일부 민감한 수요자에게는 혐오시설로 간주될 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부평역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 오피스텔로서, 풍부한 유동인구와 뛰어난 교통망을 바탕으로 높은 임대 수익 및 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

사용승인 10년차로 건물 상태는 양호할 것으로 예상되며, 면적 대비 합리적인 수준의 최근 실거래가를 형성하고 있습니다.

하지만 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특수 물건 정보와 높은 채권 총액은 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 입찰 전 HUG 측과의 긴밀한 협의 및 법률 전문가의 자문을 통한 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 안정적인 투자 대상이 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부평역 도보 거리의 뛰어난 입지는 시세 상승 및 안정적인 임대 수요를 보장합니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 풍부한 직장인 및 거주민 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 업무시설 외 공동주택, 근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용되었던 건물로, 다양한 임대 및 활용 전략 구사가 가능합니다.

* 합리적인 시세: 최근 실거래가 평균을 고려했을 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3건의 매매 사례 분석 결과, 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2025년 5월 14일: 187,660,000원 (전용면적 약 71.8㎡)

- 2026년 1월 19일: 165,000,000원 (전용면적 약 69.99㎡)

- 2026년 5월 1일: 170,000,000원 (전용면적 약 69.99㎡)

이를 바탕으로 환산한 3.3㎡당 평균 매매가는 약 770만원 수준이며, 본건의 건물 면적(72.09㎡)을 기준으로 시세는 약 174,220,000원 내외로 산정됩니다.

감정가는 211,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점(인수 보증금 합계 0원)을 고려할 때, 최근 실거래가 평균 수준에서 소폭 가감하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, HUG 관련 특수 물건 정보 및 높은 채권 총액 등 권리관계의 복잡성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.