나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501663 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 479 골드프라임 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화역" 남동측 인근 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2016.12.27) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로서 현재 "업무시설,공동주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 35m내외의 도로, 남동측으로 폭 약 12m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18) , 지구단위계획 구역(2020-12-29),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501663 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 479 골드프라임 9층 902호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

건물면적: 83.83㎡ (약 25.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화역" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(도화역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 14층 건물 내 제9층 제902호이며, 사용승인일은 2016년 12월 27일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정되며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 본건은 현재 "오피스텔"로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

토지 이용 및 도로: 본건 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로 현재 "업무시설, 공동주택 건부지"로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 35m, 남동측으로 폭 약 12m의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 18일자 미추홀구(인천광역시)의 압류 등기 (갑6) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기(갑7)가 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매로 인해 말소될 권리가 다수 존재합니다. 소유권이전 등기, 신탁등기말소, 압류, 강제경매 등기 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리보다 선순위 권리가 있다면 인수됩니다. 그러나 본건의 경우, 등기부상 을구 3번 주택임차권(김종한, 280,000,000원)이 존재했으나, 말소기준권리(갑6 압류)보다 후순위로 접수되었으며, 물건명세서상 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"으로 명시되어 있어 해당 임차권 또한 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김종한)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-22

* 배당신고일자: 2024-05-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경으로 인한 사항으로 추정됩니다. 대항력이 없으므로 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

* 임차인: 김준호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 낙찰자에게 미치는 영향은 없습니다.

총 인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 도화동 지역은 주거용 건물(다세대주택)과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 도화역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

교통 및 접근성: 도화역이 도보 거리에 있어 지하철 이용이 편리하며, 주변 도로망이 양호하여 차량 접근성 또한 좋습니다.

상업시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 도화역을 중심으로 상업시설, 편의점, 식당 등이 분포하고 있습니다. 또한, 미추홀구청 등 관공서와 병원, 학교 등 교육시설도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

쾌적성: 주변이 주거 지역과 근린 상업 지역으로 구성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 경매 절차에 관여하고 있으며, 인수조건 변경이 언급된 점은 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다. 다만, HUG의 적극적인 개입은 절차의 투명성을 높일 수도 있습니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 사실은 해당 채무와 관련된 다른 담보 물건의 상황이 본 건 경매에 영향을 줄 수 있음을 의미합니다. 추가적인 채무 관계나 다른 담보 물건의 경매 진행 여부를 파악할 필요가 있습니다.

건물 노후화 가능성: 2016년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

공실 위험: 오피스텔의 경우 경기 변동이나 지역 내 공급량에 따라 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 도화역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2016년에 신축되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 주변 주거 및 상업시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 감정가는 2억 5천 5백만원으로 책정되었으며, 현재 시세는 이를 상회하는 수준으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 도화역 초역세권으로 교통 편리성이 높습니다.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 현재 시세보다 낮을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

개발 호재: 주변 지역의 교통망 확충 및 상업시설 개발 기대감이 있는 점은 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

현 시세 분석: 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(83.83㎡)의 오피스텔은 평균 280,000,000원에서 310,000,000원 범위에서 거래가 형성되고 있는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

현 시세 및 감정가 고려 시, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 280,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.