나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501655 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-16 스타뷰 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 서측 인근에 숭의역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제301호으로서, (사용승인일 : 2017.03.15) 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 인조석붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외 및 약 6미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501655 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-16 스타뷰 3층301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 199,000,000원

* 토지면적: 12.39㎡ (약 3.75평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 각각 폭 약 4미터 및 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설: 인근에 종합병원이 위치하여 의료시설 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-27

* 확정일자: 2022-06-28 (등기부상 기재)

* 배당신고일자: 2024-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-18

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 전입일자(2024-12-18)가 말소기준권리(2025.10.31 압류)보다 앞서 대항력이 인정될 수 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상이므로, 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 사항과 관련하여 이 임차인의 권리관계가 명확히 정리되었는지 확인이 필수적입니다.

* 등기부상 권리 분석:

* 말소기준권리: 미추홀구(인천광역시)의 압류 (접수일자: 2025-10-31)

* 경매개시결정: 주택도시보증공사의 강제경매 (접수일자: 2026-02-27)

* 말소예정권리: 을구 순위 1번 주택임차권(김선희), 1번 임차권경정 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 숭의로터리 인근으로 유동인구 및 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21까지, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용: 본건은 2017년 3월 15일 사용 승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 301호이며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 숭의역과 숭의로터리 인근으로, 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 유 임차인이 보증금 및 차임 미상의 상태로 전입 신고되어 있으며 대항력이 있을 수 있습니다. 명도 진행 시 해당 임차인의 협조 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항은 매각 이후 발생하는 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 대상(외국인 등)에게는 토지거래 계약 허가가 필요하므로, 매수인의 자격에 따라 추가 확인이 요구됩니다.

* 주변 혐오시설: 반경 내 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권에 속하여 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 감정가는 1억 9900만원입니다. 최근 실거래가(2026년 2월, 1억 9000만원)와 비교 시 시세 수준은 적정한 것으로 판단됩니다.

하지만, '대항력 있는 임차인' 유 의 보증금 및 명도 관련 불확실성은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토하여 인수 시 부담이 없는지 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 입지: 숭의역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 숭의로터리 인근의 발달된 상권을 누릴 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 관리 용이성이 기대됩니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 실거래가가 감정가 수준에서 형성되어 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 2월, 1억 9000만원) 및 감정가(1억 9900만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8500만원에서 1억 9500만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, '대항력 있는 임차인' 유 의 존재로 인한 명도 리스크 및 관련 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 내용 확인 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.