나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501661 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평4동 행정복지센터’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제3층 제302호로서, -외벽: 몰탈위페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 마감 등. -창호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8M, 동측 및 서측으로 노폭 약6M의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 409-3 :일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501661 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 3층 302호

건물용도: 오피스텔

건축물 정보:

- 건물명: 미래안위브

- 사용승인일: 2016년 8월 23일

- 총 층수: 14층

- 해당 층수: 3층

- 전용 면적: 42.81㎡ (약 12.95평)

- 공급 면적: 56.71㎡ (56A 타입 기준, 공급/전용 56.71m²/42.81m²)

- 건물 구조: 철근콘크리트구조

- 주용도: 업무시설

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 6.22㎡

토지 지분: 6.22㎡

건물 면적: 42.81㎡

건물 지분: 42.81㎡

감정가: 147,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평4동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북측으로 노폭 약 8M, 동측 및 서측으로 노폭 약 6M의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

강제경매개시결정(2026타경501661)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액은 163,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

- 임차인: 배

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-07-15

대항력: 있음

*비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 다만, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

- 임차인: 윤

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-12-27

대항력: 있음

*비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 다만, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

- 임차인: 주택도시보증공사 (이재희)

보증금: 163,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-04

확정일자: 2022-06-17

대항력: 없음

*비고: 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아니므로 인수 부담이 없습니다.

3.3. 총 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 위치한 부평동 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 주변에 부평4동 행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 상업 활동

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 유동 인구가 기대되는 지역입니다.

4.3. 지역 규제

일반상업지역으로 분류되나, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지) 등 여러 법규의 적용을 받으므로 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부평4동 행정복지센터와 가까워 행정 업무 처리가 용이하며, 인근에 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통망

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 시설

지도를 통해 확인한 결과, 주변에는 백화점, 대형마트, 공공시설 등이 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 현재까지 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인이 대항력은 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

앞서 언급된 토지이용계획 및 제한 사항(방화지구, 상대보호구역, 허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 2026년 8월 25일까지 유효하여, 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 복잡한 권리 관계나 과거 특수 거래가 있었음을 시사합니다. 비록 현재 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 추가적인 확인 및 이해가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 감정가는 1억 4천 7백만원이며, 건물 면적은 42.81㎡입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 명도 후 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 또한, HUG 관련 특이사항이 있으나 이에 따른 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호한 지역에 위치하고 있어 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 감정가 대비 경쟁력 있는 시세 형성 가능성: 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 타 호실이나 더 넓은 면적의 호실들이 감정가 또는 그 이상에서 거래된 사례가 있어, 본 건 역시 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익이 기대됩니다.

- 임차인 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없습니다.

- 우수한 입지 조건: 부평동의 중심 상권 및 주거 지역에 위치하여 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석했을 때, 본 건과 유사한 면적(42.81㎡)의 거래 사례는 2024년 12월 11층이 1억 4,200만원, 2023년 11월 10층이 1억 4,800만원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(62.38㎡)의 경우 2025년 12월 8층이 1억 7,040만원, 2025년 10월 12층이 1억 7,500만원, 2026년 5월 8층이 2억에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 1억 4,700만원은 합리적인 수준으로 보입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 감안하면, 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 1억 2000만원 ~ 1억 3500만원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

본 물건의 시세는 약 1억 3천만원 수준으로 추정되며, 감정가 1억 4천 7백만원 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하여 시세 차익을 노리는 전략을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.