나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501695 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 992-1 디에이치씨밀레 2동 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천가정법원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(석바위역 -인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 인조석 붙임 및 페인팅 마감등, 창호; 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(건축물대장상)

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-부동산등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지는 '주안동 992-1, 992-40'으로 기재되어 있으나, 토지대장상 본건 토지는 '주안동 992-1'로 합병(2014.5.20.)으로 확인됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501695 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 992-1 디에이치씨밀레 2동 3층302호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.82㎡ (약 6.60평)

토지지분: 21.8215㎡ (약 6.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.49㎡ (약 20.72평) - 전용면적

건물지분: 68.49㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, "인천가정법원" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 인천2호선 석바위역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. (석바위역 도보 약 5~10분 거리 추정)

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물이며, 본건은 그중 3층 302호입니다. 외벽은 인조석 붙임 및 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물의 이용 승인일은 2014년 4월 25일입니다.

2.4. 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021년 3월 10일 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번의 주택임차권(이종해)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이종해)

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 6월 22일

* 확정일자: 2020년 5월 18일

* 배당신고일자: 2022년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 경매 절차를 통해 배당될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존/이전 (2014.05.02~2014.05.21): 주식회사대훈산업건설 → 정상균

* 소유권 이전 (2020.07.10): 박연숙

* 주택임차권 (2022.07.25, 말소 예정): 이종해 (166,000,000원)

* 압류 (2021.03.10~2023.11.20): 남인천세무서장, 안산세무서장, 동안산세무서장 (모두 말소 예정)

* 강제경매 (2026.02.27, 개시): 주택도시보증공사

3.5. 토지 관련 주의사항

부동산등기사항증명서상 대지권의 목적인 토지는 '주안동 992-1, 992-40'으로 기재되어 있으나, 토지대장상 본건 토지는 '주안동 992-1'로 합병(2014년 5월 20일)되어 확인됩니다. 이는 공부상의 차이가 있으나 합병이 완료되어 실제 이용 및 권리 행사에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 업무시설과 공동주택이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 상업 활동과 주거가 공존하는 지역 특성을 나타냅니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 개발 및 이용 시 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천2호선 석바위역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

인근에 석바위시장, 각종 편의점, 마트, 은행, 병원 등 다수의 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 주변 시설

인천가정법원, 주안도서관, 주택 재개발 예정 구역 등이 인접해 있어 행정 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 인천시 전반에 걸친 폐기물 처리 관련 이슈가 있으나, 본 물건지 자체에 미치는 부정적 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기부등본 상 대지권의 토지 표기가 토지대장과 상이하나, 토지대장상 합병 처리된 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. HUG 인수 조건

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이며 인수 조건 변경이 언급된 사항입니다. 이는 경매 절차 진행에 일부 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지 및 편의성

인천2호선 석바위역 인근에 위치하며, 다양한 편의시설과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 입지입니다.

7.2. 시세 차익 기대

본건의 감정가는 1억 6,600만원이며, 유사 면적 및 층수의 물건이 2023년 5월 30일 1억 6,000만원에 실거래된 바 있습니다. 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

7.3. 안정적인 임대수익 가능성

오피스텔로서 역세권 및 편의시설 접근성이 우수하여 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려했을 때, 적정 금액으로 낙찰받는다면 시세 차익과 더불어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 가격 분석

감정가: 166,000,000원

유사 물건 실거래가 (2023.05.30, 68A, 3층): 160,000,000원

상기 정보를 바탕으로, 경매 시장 상황 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 가격을 반영하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

168,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.