나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501652 [1] 인천광역시 서구 검암동 532-14 유현샤인빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 서측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,아파트,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "검암역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2015년 8월 12일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 제4층 제401호로 외벽:드라이비트 및 타일붙임마감등 내벽:벽지 및 일부타일붙임마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 사다리꼴 모양의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(검암2지구),도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560- 6659)<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>,중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2023카임14020(2023.09.15) 임차보증금: 216,000,000원 범 위: 제4층 제401호 59.53제곱미터 전부 임대차계약일자: 2021.07.14 주민등록일자: 2021.08.18 점유개시일자: 2021.08.18 확정일자: 2021.07.20 임차권자: 박**(840213-*******),인천 서구 검암로2번길 23,401호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501652 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 532-14 유현샤인빌 4층 401호

건물구조: 2015년 8월 12일 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 35.09㎡ (약 10.62평)

건물면적: 59.53㎡ (약 17.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (추정: 주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 "은지초등학교" 서측 인근 지역에 위치함.

주변 환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통:

인근에 "검암역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 차량의 진출입이 용이하며, 도로 접근성이 양호한 편임.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑10 압류(교통행정 과-2666)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담 없음)

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 216,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 18일

확정일자: 2021년 07월 20일

배당신고일자: 2023년 09월 19일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

등기부채권 총액: 216,000,000원

권리분석 요약: 선순위 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천 서구 검암동 지역은 주거용 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 검암역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하고 있음.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 (입력된 JSON 데이터 및 관련 검색 결과 기반):

2026년 1월 7일 거래: 30.72㎡ (약 9.29평) 규모의 다세대주택이 9,300만원에 거래됨 (㎡당 약 302만원).

2026년 1월 5일 거래: 72.87㎡ (약 22.04평) 규모의 다세대주택이 18,300만원에 거래됨 (㎡당 약 251만원).

2026년 1월 9일 거래: 62.67㎡ (약 18.96평) 규모의 다세대주택이 17,900만원에 거래됨 (㎡당 약 285만원).

상기 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 ㎡당 약 250만원에서 300만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됨. 또한, 지역 평균 토지 면적당 단가는 약 311만원/㎡로도 조사됨.

본건의 전용면적 59.53㎡ (약 17.99평)에 ㎡당 시세 범위를 적용하면, 대략 148,825,000원 (59.53㎡ * 250만원/㎡)에서 178,590,000원 (59.53㎡ * 300만원/㎡) 범위의 시세가 추정됨.

감정가 205,000,000원과 비교 시, 시세 대비 감정가 수준이 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교육 환경: "은지초등학교"가 인근에 위치하여 자녀의 교육 여건이 양호함.

교통 편의: "검암역"을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 및 수도권 각지로의 접근성이 좋음.

편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우에 한하여 토지거래허가를 받아야 함. 내국인 취득 시에는 직접적인 영향이 적을 수 있으나, 허가 구역 지정 기간 및 세부 조건 확인 필요. (지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

선순위 임차권: 등기부상 임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됨. (단, HUG의 말소 동의 확약서 효력 여부 최종 확인 필수)

감정가 대비 시세: 주변 시세 분석 결과, 감정가 205,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근 필요.

현장 조사 필요: 감정평가서 요약상 임대 여부 등 내부 사항은 일반적인 사양을 기준으로 평가되었으며, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조 파악이 어려웠다고 기재되어 있어, 실제 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인이 중요함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검암역 역세권에 해당하며 은지초등학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통이 우수한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히, 선순위 임차권이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인의 경우 취득 시 허가 절차가 필요하며, 주변 최근 실거래가 분석 결과 감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 주변 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 검암역을 이용한 편리한 교통망은 꾸준한 임대 수요를 확보하는 데 유리합니다.

안정적인 권리관계: HUG의 말소 동의로 인해 권리관계가 명확하며, 인수 부담이 없습니다.

교육 환경: 초등학교가 인접하여 학군 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 205,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(59.53㎡)의 적정 시세 범위는 약 148,825,000원 ~ 178,590,000원으로 추정됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 없고, HUG 관련 문제가 해결되었다는 점을 고려하되, 감정가 대비 시세 차이 및 낙찰 후 명도 비용, 수리 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서, 현장 답사 결과 및 수익률 분석 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.