나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3864 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 우치하고 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2013-11-26), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제3층 제301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3864 (1)이며, 감정가는 276,000,000원입니다.

토지 면적은 22.26㎡ (약 6.73평)이며, 건물 면적(전용면적)은 36.66㎡ (약 11.09평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년 1월 17일로 확인됩니다.

1.1. 세부 기본 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 276,000,000원

* 토지 면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

* 건물 면적 (전용면적): 36.66㎡ (약 11.09평)

* 건물 총 층수: 6층

* 본건 위치: 3층

* 건축년도: 2019년

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

"송정중학교" 북서측 인근에 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.1. 교통 환경

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 "송정역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층에 위치합니다.

* 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재로 마감되었으며, 창호는 하이새시로 설치되어 있습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 공동현관보안, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25) 및 아파트 등 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

* 도시관리계획이 입안 중인 상태입니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계 분석 결과, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 7월 3일에 접수된 서초세무서장의 압류 (등기구분: 갑7)입니다.

* 현재까지 등기부채권 총액은 1,594,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (담당자: 최 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 20일

* 확정일자: 2021년 10월 6일

* 배당신고일자: 2023년 11월 1일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

* 소유권 보존(갑1), 공유자 이전(갑2) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권(을5)은 최 임차인으로, 2021년 10월 6일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 분석되며, 매각 조건에 따라 말소될 예정입니다.

* 압류(갑7), 가압류(갑8), 강제경매(갑9) 등 후순위 권리들은 말소기준권리 이후에 설정되어 모두 소멸될 예정입니다.

* 본 경매의 조건은 '임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'입니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 공항동 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지하철 5호선 송정역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.1. 주변 실거래가 분석

* 유사 물건 최근 매매 사례 (2026년 7월 거래 기준):

* 아이디움 (2016년 건축, 27.18㎡): 220,000,000원

* 로얄하이츠101동 (2017년 건축, 41.32㎡): 329,000,000원

* 미성주택 (2001년 건축, 18.8㎡): 145,000,000원

4.2. 시세 분석

* 본건(36.66㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 주변 물건들의 거래가를 고려할 때, 감정가(276,000,000원)는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 2016년 건축된 27.18㎡ 면적이 2.2억원에 거래된 점, 2017년 건축된 41.32㎡ 면적이 3.29억원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시세는 약 2.5억 ~ 3.3억 범위로 추정됩니다.

* 본 물건은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 시세 형성 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거지로서의 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.1. 교육 환경

* "송정중학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 송정역을 이용한 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 기타 주변 환경

* 주변이 다세대주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자를 고려할 때 다음의 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

6.1. 임차인 관련 조건

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로 등재되어 있으며, 매각 조건에 따라 임차인은 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다. 이 조건이 이행되지 않거나 법적 분쟁의 소지가 있을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, HUG가 직접 채권자로 강제 경매를 신청한 복합적인 상황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 지역 제한 사항

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 행위 제한이 존재합니다. 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 지역 개발 방향에 따라 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 별도의 임대 관계가 명확히 파악되지 않는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. (단, HUG 임차인 건은 명확히 기재되어 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 송정역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 최근 연식(2019년 사용승인)과 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후에 설정된 다수의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 조건입니다. 매각 조건에 따라 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것이 전제되어 있으므로, 이 부분이 명확하게 이행되는지 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 송정역과의 접근성이 우수하여 교통 편의성이 높습니다.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 소형 면적(36.66㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 HUG 임차인 관련 조건이 명확히 제시되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서의 리스크가 상대적으로 낮다고 판단됩니다. 인수 보증금은 0원으로, 낙찰가가 곧 실제 취득 가액에 근접할 것으로 예상됩니다.

* 감정가: 276,000,000원

* 최근 유사 면적 및 건축 연도 거래 사례를 고려한 시세 범위: 약 2.5억 ~ 3.3억원

* 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 조건 이행 여부 및 명도 관련 불확실성을 감안하여, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 그러나 역세권 신축 소형 주택이라는 점, 주변 시세가 감정가 수준 이상에서 형성되고 있는 점을 고려할 때, 경쟁이 있을 수 있습니다.

예상 입찰가 범위 : 250,000,000원 ~ 276,000,000원 (2억 5천만원 ~ 2억 7천 6백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.