나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60539 [1] 경기도 파주시 야당동 191-10 3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3동 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2015.12.21) 외 벽 : 치장 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 건부지(공동주택)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지는 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 김송은)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 명칭: 경기도 파주시 야당동 3동 3층302호 (다세대주택)

사건번호: 고양지원 2026타경60539 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 191-10 3동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 60.61㎡ (약 18.33평)

토지지분: 60.61㎡ (약 18.33평)

건물면적: 61.76㎡ (약 18.68평)

건물지분: 61.76㎡ (약 18.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

위치: 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 야당역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 야당역까지 도보로 약 15분 소요되는 것으로 파악됩니다.

도로: 부지는 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 말소기준권리는 2025년 5월 13일 접수된 동작세무서장의 압류(갑11)입니다.

인수되는 권리: 본건은 일괄매각 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리인 김송은의 주택임차권(을5) 및 주택도시보증공사의 강제경매(갑12)는 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인과 관련된 보증금 문제를 직접 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 200,000,000원입니다.

4. 상권분석

주변상권: 본건이 위치한 야당동 일대는 야당역을 중심으로 주거 지역과 함께 상업 시설이 발달하고 있습니다. 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

잠재력: 야당역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 향후 지역 개발에 따라 상권의 확장 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

건축정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3동 3층 302호입니다.

- 사용승인일: 2015년 12월 21일

- 내부 마감: 외벽 치장 석재 붙임, 내벽 및 창호는 샷시 등입니다.

- 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

주변시설:

* 야당역(경의중앙선)이 인근에 위치합니다.

* 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 야당동 일대는 상업시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

* 다수의 상가 건물, 호텔, 레지던스 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

* 롯데시네마 파주야당, 스타벅스 파주야당역점 등 문화 및 편의시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

침수 위험: 야당동 일대는 개발사업 및 집중호우로 인한 상습 침수 구역으로 알려져 있어, 우수관로 정비 사업이 진행 중이나 장마철 등 우기에는 침수 피해 가능성을 배제할 수 없습니다.

난개발 및 기반시설 부족: 일부 지역에서 난개발이 이루어졌으며, 이에 따른 도로 및 학교 등 기반시설 부족 문제가 제기된 바 있습니다. 본 물건 자체의 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 주변 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

공사 중단 타운하우스: 야당동 인근에 공사가 중단된 채 방치된 타운하우스 단지가 존재하며, 이는 지역 미관 및 개발 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 다세대주택으로, 야당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 226,000,000원이나, 최근 유사 물건의 거래 사례를 볼 때 시세가 더 높을 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, HUG의 인수조건변경확약서 제출로 임차인 관련 리스크도 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 야당동 일대의 상습 침수 문제 및 과거 난개발로 인한 기반시설 부족 문제는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 야당역(경의중앙선) 도보 이용이 가능한 역세권 단지로, 향후 교통망 확충 시 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 관련 문제도 HUG의 확약서로 인해 해소되었습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 시세가 높게 형성된 사례가 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

생활 편의시설: 주변 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

최근 유사 매물 거래가 분석:

- 태종에비뉴 202동203동 (2019년식, 3층, 65.1㎡): 285,000,000원 (2026년 7월 거래)

- 요산아트빌 (2015년식, 1층, 56.035㎡): 150,000,000원 (2026년 7월 거래)

- 자연에가 (2015년식, 2층, 57.45㎡): 180,000,000원 (2026년 7월 거래)

분석:

본건(2015년식, 3층, 61.76㎡)의 감정가는 226,000,000원입니다. 가장 유사한 조건의 태종에비뉴(2019년식, 3층, 65.1㎡)가 285,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 물건의 연식(4년 차이)과 면적 차이를 고려하더라도, 3층이라는 좋은 층수와 역세권 입지를 고려하면 270,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가: 235,000,000원 ~ 255,000,000원

권리 인수 부담이 없고, 입지 조건이 양호하며, 최근 실거래가 추세를 고려했을 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 통해 수익을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 개발 현황을 면밀히 주시하며 입찰가를 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.