나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60485 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 동측인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 남서측 근거리에 야당역(경의중앙선)이, 북서측 근거리에 운정역(경의중앙선)이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 석재 마감 등 내 벽 : - 바 닥 : - 창 호 : 알류미늄 샷시 창호 등

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비(운행정지) 등 갖춤

토지의 형상 및 이용상태

부정형 경사지를 자체지반 평탄하게 조성하여 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약6m 내외의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 61-1 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-08-27)(소로2-운정2)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 조단비)로부터 2026.4.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60485 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 102동 4층402호

* 건축물대장상 주소: 경기도 파주시 하우3길 16 (야당동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

* 토지지분: 67.4㎡ (약 20.39평)

* 건물면적: 56.74㎡ (약 17.16평)

* 건물지분: 56.74㎡ (약 17.16평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 4층 건물 내 제4층 제402호

* 준공년도: 2017년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 최고의 입지:

* 주위환경: 본 물건은 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택과 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측으로는 경의중앙선 야당역이, 북서측으로는 운정역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본 물건의 남측으로는 폭 약 6m 내외의 공도에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 압류(갑7, 파주시) 및 강제경매(갑8, 주택도시보증공사)입니다.

* 소유권이전 및 신탁등기말소, 공유자전부이전 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 주택임차권 (을1): 임차인 조 (보증금 193,000,000원)의 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다. (확약서 제출)

* 인수되는 권리: 없습니다. (일체의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 주요 특이사항:

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 23일 자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 조 는 대항력을 포기하였으며, 본 물건 인수 시 임차인 보증금 관련 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 거래 사례 비교:

* 2026년 5월 야당동 펠리체A동 (전용 47.51㎡) 16,500만원 (약 347만원/㎡)

* 2026년 5월 야당동 서원힐타운 (전용 76.71㎡) 22,000만원 (약 287만원/㎡)

* 2026년 5월 야당동 모리안6차 (전용 63.87㎡) 22,500만원 (약 352만원/㎡)

* 본 물건 (전용 56.74㎡)의 면적을 고려할 때, 인근 실거래가 기준으로 제곱미터당 약 320만원에서 350만원 수준의 시세 형성이 예상됩니다.

* 이를 바탕으로 추정 시세는 약 1억 8100만원에서 1억 9800만원 사이로 판단됩니다.

* 감정가 204,000,000원은 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "운정4동행정복지센터"가 인근에 위치하고 있으며, 경의중앙선 야당역 및 운정역을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 분석 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로, 외국인, 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 경매 낙찰 시 허가 절차 필요 여부를 확인해야 합니다.

* 승강기 운행 정지: 건물 설비 내역에 승강기 운행 정지 상태로 명시되어 있어, 수리 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 공실 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 경의중앙선 야당역 및 운정역 이용이 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 인근 지역의 개발 가능성과 함께, 임차인 관련 권리관계가 확약서 제출로 명확하게 정리되어 있어 인수 부담이 적은 편입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 중 낙찰될 경우 허가 절차를 진행해야 하며, 승강기 운행 정지 상태 등은 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 및 운정역 이용이 편리하여 교통 환경이 우수합니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 권리 인수 부담이 최소화되었습니다.

* 지역 개발 가능성: 성장관리구역 지정 등 파주시 야당동 지역의 잠재적 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거래가 기반 분석: 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래 사례를 바탕으로 합리적인 시세 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 약 1억 8100만원에서 1억 9800만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 204,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크(토지거래허가, 승강기 수리 등)를 고려하여 낙찰가율 80~90% 수준으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 산정합니다.

* 이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 6000만원 ~ 1억 8000만원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.