나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60498 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2203-1 그린월드 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대화역(지하철역 3호선)' 6번출구 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 아파트단지, 공원 및 구청 등이 소재하는 역주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(3호선 대화역)과 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2003.07.30.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(상호: 일산에이스약국)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로(중앙로), 복측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로(중앙로)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(장성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60498 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2203-1 그린월드 1층101호

건물명: 그린월드

토지면적: 6.03㎡ (약 1.82평)

건물면적: 41.57㎡ (약 12.57평)

감정가: 105,400,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2003년 07월 30일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 제1층 제101호

주요 용도: 제1종근린생활시설 (상호: 일산에이스약국)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, 3호선 대화역 6번 출구 동측 인근에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 숙박시설, 아파트 단지, 공원 및 고양시청 등이 소재하는 역 주변 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 3호선 대화역과 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 40미터의 포장도로(중앙로)와 접하며, 복측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로(폭 40~50m) 및 소로(폭 10~12m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(장성초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 소유권보존: 최신희 외 1명 (2003-08-27)

* 공유자전원지분전부이전: 조성호 (2003-08-28, 매매)

* 근저당권: 김종순 (2016-02-26, 400,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 김종순 (2026-02-25, 400,000,000원, 의정부지방법원 고양지원 2026타경60498) - 말소

말소기준권리인 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 400,000,000원

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 한정희

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,300,000원

* 전입(사업)일자: 2023-04-06

* 확정일자: 2026-03-09

* 배당신고일자: 2026-05-15

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.2. 3.인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 사항은 별도 확인 필요)

등기부상 말소기준권리(근저당)보다 선순위인 지상권이 존재할 경우, 해당 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 다만, 관련 정보가 제한적이므로 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 환경

본 물건은 3호선 대화역을 중심으로 형성된 역세권 상업지역에 위치하여, 풍부한 유동인구와 고양시청, 인근 아파트 단지 등을 기반으로 한 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

1.3. 2.현재 이용 상태

현재 '일산에이스약국'으로 운영 중이며, 근린생활시설로서의 가치가 입증되고 있습니다.

1.3. 3.잠재적 경쟁

주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 경쟁이 존재하나, 역세권이라는 강력한 입지적 이점과 고정 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

대화역, 고양시청, 일산병원(예정) 등 주요 공공기관 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 병원, 약국, 은행, 마트, 식당 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.4. 2.교육시설

상대보호구역으로 지정된 장성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 해당 지상권이 낙찰자가 인수해야 하는 권리라면, 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 2.임대차 리스크

현 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계는 계약 내용 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 상존하므로, 철저한 명도 준비가 요구됩니다.

1.5. 3.법규상 리스크

일반상업지역이지만, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 3호선 대화역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 현재 '일산에이스약국'으로 성업 중이며, 권리 관계 또한 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적습니다. 소형 면적으로 소액 투자가 가능하며, 역세권 상권의 안정성과 성장 가능성을 모두 갖추고 있어 경매 투자 물건으로서 매우 매력적이라고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 3호선 대화역 도보 5분 이내 거리에 위치한 명품 역세권.

안정적인 상권: 고양시청, 대규모 아파트 단지, 풍부한 유동인구 기반의 탄탄한 상권.

권리 분석 용이: 대항력 있는 임차인 없음, 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

소액 투자 가능: 41.57㎡ (약 12.57평)의 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음.

활용 가치 높음: 현재 약국으로 운영 중이며, 향후 업종 변경을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 105,400,000원

본 물건은 3호선 대화역 초역세권에 위치하며, 소형 면적임에도 불구하고 현재 성업 중인 상가라는 점에서 높은 경쟁률이 예상됩니다. 인수되는 권리 부담이 없고 입지가 우수하므로, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 임대 및 매매 시세, 수익률 분석, 그리고 해당 경매 건의 구체적인 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 본 보고서에서는 정보의 한계로 인해 구체적인 금액을 제시하기 어려우나, 상기 언급된 긍정적 요인들을 고려하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.