나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60483 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47 제이빌라 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2018.09.06.) 외벽 : 드라이비트, 외장석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기타 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 주거용 건부지(공동주택-다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합ZONE) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.3.30. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60483 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47, J 빌라 101동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 5,900만원

* 토지 면적: 63.04㎡ (약 19.07평)

* 건물 면적: 52.10㎡ (약 15.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2018.09.06.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 원거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 및 외장석 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용: 대체로 부정형의 토지로서 주거용 건물 부지(공동주택-다세대주택)로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합ZONE), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당하므로, 향후 건축 등 토지 이용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2026타경60483) 등기부채권 총액은 205,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인 (이왕일) 존재.

* HUG 인수조건 변경 (임차인 이소연 관련).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.04.20.

* 확정일자: 2022.03.10.

* 배당신고일자: 2024.04.25.

* 대항력: 없음 (제시된 정보상)

* 비고: 2026.3.30. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.12.13.

* 대항력: 있음 (제시된 정보상)

* 비고: 보증금이 0원이지만 대항력이 있는 것으로 기재되어 있어 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. 다만, 보증금이 없으므로 배당을 통해 변제받을 금액이 없어, 매수인에게 직접적인 보증금 반환 채권을 행사하기는 어려울 것으로 예상되나, 권리관계에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적(약 51㎡)의 다세대주택이 2026년 6월에 1억 1천만원부터 1억 6천 5백만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다.

* 본 물건의 감정가는 2억 5천 9백만원으로, 최근 실거래가와 비교 시 상당한 가격 차이를 보입니다.

* 주변 편의시설:

* 본 물건은 "고양예술고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 명확하게 파악되지는 않았으나, 현장 방문 등을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 이 의 존재는 권리 분석상 중요한 변수입니다. 비록 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 절차에서 발생할 수 있는 잠재적 불확실성에 대비해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(2억 5,900만원)가 최근 실거래가(1억 1천만원 ~ 1억 6천 5백만원)와 큰 차이를 보이고 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 판단이 요구됩니다.

* 토지 이용 계획 확인: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등에 해당하므로, 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택입니다.

* 임차인 이 의 경우, 주택도시보증공사와의 확약서를 통해 매수인이 잔여 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 그러나 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 이 의 존재는 권리관계 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 사전 조사와 주의가 필요합니다.

* 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 부담이 적습니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 이 의 보증금 미인수 조건은 투자 리스크를 감소시키는 요소입니다.

* 권리관계 명확화: 대항력 있는 임차인 이 에 대한 추가적인 권리 조사 및 명도 가능성 확인이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2억 5,900만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 물건의 거래가는 1억 1천만원에서 1억 6천 5백만원 수준으로 나타났습니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 격차, 그리고 대항력 있는 임차인 이 의 존재로 인한 불확실성을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시세 및 제반 리스크를 고려한 예상 입찰가는 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 범위 내에서 검토하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 개인의 투자 성향과 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.