나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60468 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1485 탄현마을아파트 101동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 경의중앙선"탄현역" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선'탄현역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 중 3층 306호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 단지 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-04-19) , 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60468 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1485 탄현마을아파트 101동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 390,000,000원

토지면적: 52.16㎡ (약 15.78평)

토지지분: 52.155㎡ (약 15.78평)

건물면적: 101.86㎡ (약 30.81평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치하며, 경의중앙선 '탄현역'에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

차량으로의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 '탄현역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.

1.2. 권리분석

등기부요약:

본 건의 말소기준권리는 2017년 6월 20일에 등기된 신한은행 근저당 (채권액 300,000,000원)입니다. 이후 설정된 윤자영 근저당 (2023년 11월 2일, 130,000,000원)에 의한 임의경매 개시결정 (2026년 2월 24일, 채권액 112,794,520원)이 경매를 진행하고 있습니다. 매각으로 인해 을13, 을16, 을17, 갑17, 갑18, 갑19 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

2.

1.3. 상권분석

주변상업시설:

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변학교:

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상탄초등학교, 일산동중학교 등의 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 인근에 해당 학교들이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 탄현마을1단지진로경남

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1485

* 사용승인일: 1995년 9월 29일

* 총 세대수: 480세대

* 최고층: 20층 (본건 3층)

* 주차: 총 685대 (단지 전체 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소

* 전기차 충전기: 지하 3대

2.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (탄현1,2,중산택지개발)으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류, 소로3류, 중로1류 도로에 접합되어 있으나, 토지이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (상탄초등학교, 일산동중학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로 토지를 사용할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

주변 시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크:

임차인 현황이 미상으로, 실제 거주자 존재 여부 및 대항력 있는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 '탄현역' 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 1995년에 건축되어 연식이 있으나, 전반적인 단지 관리 상태와 입지 조건을 고려할 때 꾸준한 가치 유지가 가능할 것으로 보입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서의 변수를 반드시 고려해야 합니다.

2.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지:

경의중앙선 '탄현역'이 인접하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 출퇴근이 용이합니다.

시세 대비 경쟁력:

제공된 최근 실거래가와 비교 시, 본 건의 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

생활 인프라:

단지 인근의 근린생활시설, 마트, 학교 등 풍부한 생활 편의시설은 거주자의 만족도를 높여줄 것으로 예상됩니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 39,000만원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적(101.86㎡)을 가진 유사 아파트가 2026년 3월 41,200만원에 거래되었습니다. 또한, 같은 단지 내 다른 면적(122.76㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 40,000만원, 43,500만원에 있었습니다.

본 건의 위치(3층)를 고려했을 때, 최근 실거래가 수준인 약 40,000만원에서 42,000만원 사이를 시장 시세로 추정할 수 있습니다.

입찰가는 현재 감정가인 39,000만원에서 시작하여, 최근 실거래가 수준인 42,000만원까지 고려해 볼 수 있습니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크 및 추가적인 조사 필요성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.