나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60529 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 408동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 ‘백마중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 '백마역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사스라브지붕 지상 15층 건물 내 제15층 제1504호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2024-11-22) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백마중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백마초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(백마중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60529 (1) 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 408동 15층1504호 (전유면적 101.00㎡, 약 30.55평)에 대한 경매 물건 보고서입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정평가액은 706,000,000원이며, 토지 면적은 60.23㎡(약 18.22평), 건물 면적은 101.00㎡(약 30.55평)입니다.

채권자는 북OOOOOO이며, 본 경매 사건은 북삼새마을금고의 신청으로 진행됩니다.

건축물 정보에 따르면 본 아파트는 1994년 7월 30일에 사용승인되었으며, 총 15층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 '백마중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

경의중앙선 '백마역'이 소재하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

단지 외곽으로는 공도가 접해 있으며, 단지 내 도로를 통해 원활한 차량의 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 19일 접수된 북삼새마을금고의 근저당권(을20)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리로는 2019년 5월 8일 전입 신고 및 2019년 4월 18일 확정일자를 받은 임차인 윤영식(윤 )이 있습니다.

임차인 윤영식은 보증금 340,000,000원으로, 등기부상에는 주택임차권(을21)으로 350,000,000원으로 등기되어 있으며 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건 경매에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

그 외 근저당권, 임의경매, 가압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 793,874,124원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 백마마을 일대는 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

경의중앙선 백마역이 인접해 있어 역 주변 상권 이용이 용이하며, 다양한 상업, 금융, 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변에 백화점, 대형마트 등은 도보 거리에는 없으나 차량 이동 시 쉽게 접근 가능한 거리에 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 1994년에 건축되었으며, 총 12개동 668세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 217대가 가능하며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

교육 환경으로는 백마중학교와 백마초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 임차인 윤영식(윤 )의 보증금 340,000,000원(또는 등기상 350,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

본건은 개발행위허가제한구역(2024-11-22)으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 대규모 개발 시 용도 제한 등 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로도 지정되어 있습니다.

외부 조사 결과, 본건 아파트 주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경의중앙선 백마역을 이용할 수 있는 역세권 입지와 우수한 학군을 갖춘 장점이 있습니다. 또한, 비교적 넓은 전용면적을 가진 아파트로 실거주 가치가 높다고 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 상당한 금액의 보증금 인수 부담은 투자 결정에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 개발행위허가제한구역 지정 역시 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 저렴한 가격에 매수할 수 있다면 투자 가치가 있겠으나, 보증금 인수 비용을 포함한 총 매입 비용과 예상 수익률을 철저히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 백마역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편리성이 높습니다.

우수 학군: 백마초등학교, 백마중학교가 인접하여 자녀가 있는 가정에 매력적인 요소입니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

시세 상승 잠재력: 일산동구 마두동 일대는 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 706,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(101.82㎡)의 아파트가 2026년 5월 ~ 6월 사이 600,000,000원 ~ 650,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 대항력 있는 임차인 윤영식(윤 )의 보증금 340,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 시세 최고가인 650,000,000원을 기준으로 볼 때, 총 매입 비용이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 역산하면, 총 매입 비용을 650,000,000원으로 가정할 때, 입찰 가능한 최대 금액은 650,000,000원 - 340,000,000원 = 310,000,000원이 됩니다.

다만, 경매 개시가는 감정가의 70% 수준인 494,200,000원부터 시작될 가능성이 높으므로, 유찰될 경우 최저 입찰가가 낮아질 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 본건의 투자 가치는 인수 보증금을 충분히 상쇄할 수 있는 수준의 '입찰가'에서 결정될 것입니다. 따라서 총 투자 비용이 6억 ~ 6.5억 원을 넘지 않도록 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 현재 제시된 감정가 및 최저 입찰가로는 보증금 인수 비용으로 인해 부담이 클 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.