나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3877 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: - · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제3층 제304호로서 (사용승인일:2021.05.04) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄단 장방형 토지로서, 공부상 "업무시설(오피스텔)"건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4 미터 내외, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3877 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제3층 제304호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.06㎡ (약 2.13평)

토지지분: 7.06㎡ (약 2.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.59㎡ (약 8.65평)

건물지분: 28.59㎡ (약 8.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 255,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울화곡초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제3층 제304호입니다.

사용승인일은 2021년 5월 4일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 현재 해당 용도로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 추정됩니다.

토지는 인접 필지와 함께 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

건물 북서측으로 약 4미터, 남서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 소유권 보존 등기는 최상범씨 앞으로 2021년 5월 13일에 등기되었습니다.

이후 주택임차권(손효주, 보증금 231,000,000원)이 2023년 11월 29일에 말소 예정으로 등기되었으나, 이는 경매 절차 진행에 따른 말소로 보입니다.

수협은행의 가압류(1,567,749,529원)가 2024년 1월 5일에 등기되었으며, 이는 본 경매의 말소기준권리(인천지방법원 2023카단111564)에 해당합니다.

주택도시보증공사의 강제경매(231,000,000원)가 2026년 2월 26일에 등기되었으며, 이는 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

전체 등기부채권 총액은 1,798,749,529원으로 확인됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 물건에는 다음과 같은 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 18일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음. (주의 필요: 전입일자 등 세부 사항 확인 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자 겸 임차인, 손 )

보증금: 231,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 23일

확정일자: 2021년 11월 19일

배당신고일자: 2023년 11월 29일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련. (권리분석상 대항력은 없으나, 특별매각조건에 따라 인수 여부 재확인 필요)

* 임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 6일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음. (주의 필요: 전입일자 등 세부 사항 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석됨)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 수협은행의 가압류(2024년 1월 5일 접수)이며, 이보다 선순위인 권리(예: 임차권 등기 등)는 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리(선순위 임차권 등기 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 기재된 바 없으나, 법정지상권 등 특수 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 실질적으로 임차 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 물건이 소재한 서울 강서구 화곡동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 특히 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

(주의: 현재 시점에 대한 직접적인 시세 자료를 확보하지 못했습니다. 아래 내용은 일반적인 분석입니다.)

주변 유사 오피스텔의 시세는 건물의 연식, 면적, 층수, 내부 상태 등에 따라 차이가 있습니다.

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 전용면적 28.59㎡(약 8.65평) 기준으로 공급이 이루어지고 있어 소형 오피스텔 수요에 부합합니다.

최근 시장 동향을 고려할 때, 본 물건과 유사한 조건의 오피스텔은 감정가 255,000,000원 수준 내외에서 거래되거나, 소폭의 시세 변동이 있을 수 있습니다.

임대 시세 역시 주변 오피스텔의 월세, 관리비 수준을 바탕으로 추정 가능하며, 공실률 등 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 접근성이 좋고 차량 이용도 편리하여 강서구 내 주요 상업지구 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

'서울화곡초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있어, 자녀가 있는 세대의 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역에 대한 상세 조사는 추가적으로 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

말소기준권리 분석 결과, 대부분의 등기상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 법적인 권리 인수 위험은 크지 않을 것으로 보입니다.

다만, 미등기 건물, 유치권, 법정지상권 등 등기부 외 권리 관계는 별도의 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 위험

본 물건의 경우, 임차인 전원이 '대항력 없음'으로 분석되었으며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

하지만 '김 ' 및 '차 ' 임차인의 경우, 전입일자가 미래 시점(2025년)으로 기재된 점은 자료 오류인지, 실제 계약 관계인지 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이들이 실제 거주하고 있다면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (주의 필요: 보증금 0원이라도 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 최종 확인 필수)

6.3. 기타 사항

감정평가서상 '기타참고사항'에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 중인지 여부 및 조건 등은 확인되지 않았습니다. 이는 향후 명도 과정에서 고려되어야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축에 속하는 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 대부분의 선순위 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보이는 특별 매각 조건이 긍정적입니다. 다만, 일부 임차인의 정보(전입일자, 대항력 없음 등)에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 실제 현황과 다를 경우 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 투자 포인트는 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다. HUG와의 특별매각조건으로 인해, 채권자인 HUG가 배당받지 못한 금액에 대해 매수인에게 청구할 수 없도록 함으로써, 실질적으로 임차 보증금 231,000,000원에 대한 부담 없이 명도 절차를 진행할 수 있을 가능성이 높습니다. 이는 투입 자금 대비 수익률을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 또한, 신축 건물이라는 점은 빠른 임대 회전율이나 시세 차익을 기대하게 하는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

(주의: 현 시세에 대한 정확한 정보가 부족하므로, 아래 예상 입찰가는 감정가 및 일반적인 시장 상황을 기반으로 추정된 것입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 조사를 반드시 진행해야 합니다.)

감정가: 255,000,000원

인수해야 할 보증금: 0원 (특별매각조건 및 권리분석 결과에 따라)

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 보증금 인수 부담이 없으므로, 실질적인 낙찰가 산정 시에는 물건의 시장 가치와 투자 수익률을 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세를 감안할 때, 비슷한 조건의 오피스텔이 230,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 거래될 가능성을 고려할 수 있습니다.

따라서, 감정가 대비 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

이 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.