나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70411 [1] 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 106동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "천보초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건내 12층 1202호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 급배수 및 난방과 급탕설비와 위생설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측 로폭 약 15m의 포장도로를 통하여 출입하며, 서측 인근의 간선도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

176번지 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 176-3번지 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 187-2번지 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70411 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 176 세창리베하우스 106동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 244,000,000원

* 토지면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 토지지분: 59.950900000000004㎡ (약 18.13평)

* 건물면적 (분양면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물지분 (전용면적): 84.9862㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에프비에스비2509유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, "천보초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통 상황: 단지 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로를 통해 차량 진출입이 용이하며, 서측 인근의 간선도로와도 잘 연계되어 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을7 (2016-04-07) 현대라이프생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 265,200,000원 (을7: 145,200,000원, 을9: 120,000,000원)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인의 정확한 현황 파악 및 명도 협의에 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있으며, 단지 내 및 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. "천보초등학교"가 인근에 위치하여 학군 수요가 예상됩니다.

* 시설 현황: 주변 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 현재까지 파악된 정보상으로 특이한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트 정보:

* 아파트명: 세창리베하우스

* 주소: 경기도 양주시 옥정동 176

* 준공년월: 2003년 06월 20일

* 총 동수: 18동

* 총 세대수: 998세대

* 최고층: 15층 (본건 12층)

* 주차대수: 총 1043대 (지상 407대, 지하 636대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지하 24대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 권리 복잡성: 유동화물건 및 공동담보로 묶여 있어 권리 관계가 다소 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 마찰이나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 토지 이용 관련 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 아파트 경매 물건입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 2003년에 건축된 아파트로, 내부 설비는 통상적인 수준으로 예상됩니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되나, 유동화물건 및 공동담보라는 점, 그리고 임차인 현황이 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 양주 옥정신도시의 배후 주거 단지로서의 입지.

* 천보초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

* 대규모 아파트 단지의 안정적인 수요 기반.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

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최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적의 아파트 매매가는 2026년 6월 4층 185,000,000원, 12층 190,000,000원, 2026년 7월 8층 230,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 244,000,000원입니다.

본건은 12층에 위치하며, 최근 동일 층수 매매가는 190,000,000원이었습니다. 다만, 8층 매물이 230,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가와 최근 최고가, 그리고 본건의 층수 및 권리 사항을 종합적으로 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.